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2 septembre 2014 2 02 /09 /septembre /2014 17:29

 

La loi ALUR (Accès au logement et un  Urbanisme rénové), extension de la loi Duflot a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014 et a été adoptée par le gouvernement le 22 juillet Depuis cette date, les décrets d’application ne sont pas parus, pour causes : les réactions des professionnels de l’immobilier, et semble-t-il l’action de certains lobbies.

 

La loi, telle que publiée au journal officiel, a été, pour ses partisans,  vidée de sa substance. Beaucoup  parlent de « détricotage »…Le premier ministre, quant à lui, affirme qu’elle sera appliquée mais « avec réalisme et pragmatisme ». 

 

Qu’en est-il vraiment ? C’est ce que nous allons voir maintenant. Et pour cela nous nous appuierons sur les analyses de divers périodiques tels que le Figaro, le Point ou le Monde, de sites spécialisés ainsi que les deux dossiers de presse : d’une part celui du conseil des ministres du 17 août 2014, d’autre part celui présentant le plan de relance du logement le 29 août 2014.

 

 

LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA LOI

 

Ce qu’il faut retenir de cette loi :

 

  1. L’encadrement des loyers en vue de faire baisser les loyers excessifs dans les zones tendues (environ un quart des loyers en Ile de France) ;
  2. La Garantie Universelle des Loyers (double objectif : indemniser le bailleur en cas d’impayé, accompagner le locataire en difficulté) ;
  3. Les frais d’agence divisés par deux (le propriétaire payant seul les honoraires) et une démarche simplifiée grâce à un formulaire type de contrat de location ;
  4. Les listes de biens vendues au consommateur ne comporteront dorénavant que des biens non loués par ailleurs ;
  5. Une remise en ordre de la gestion des copropriétés par les syndics (compte séparé par copropriété, tarifs des syndics encadrés, réalisation d’un diagnostic global pour chaque copropriété…) ;
  6. Un dossier de demande de logement social unique qui pourra être déposé sur Internet, ainsi le demandeur disposera d’informations et pourra suivre l’avancement de son dossier ;
  7. Les marchands de sommeil condamnés ne pourront pas acheter des biens immobiliers, par ailleurs concernant l’habitat insalubre 1 000 €/jour d’amende quand les travaux prescrits ne sont pas réalisés dans les délais ;
  8. Trêve hivernale : elle est rétablie pour les occupants sans droit ni titre, et elle est prolongée de 15 jours (du 1er novembre au 31 mars) ;
  9. L’habitat participatif (regroupement de famille pour concevoir et construire ensemble leur logement au sein d’un bâtiment collectif) est dorénavant inscrit dans la loi et est doté d’un vrai statut juridique ;
  10.  Le PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal) donne aux intercommunalités la gestion des Plans Locaux d’Urbanisme, dans le but de construire des logements tout en contenant l’étalement urbain.

 

 

Pour résumer, la loi ALUR a ou avait ( ?) Quatre grands objectifs :

 

1 – L’encadrement durable des loyers de façon à éliminer les loyers trop chers dans les secteurs tendus, limiter leur niveau et stopper les tendances à la hausse.

 

2 – La modification du fonctionnement du marché de l’immobilier en simplifiant les échanges entre bailleurs et locataires, par diverses mesures visant le préavis, les frais d’agence, les frais de location, et par un contrôle accru sur les syndics de copropriété.

 

3 – De nouvelles dispositions qui touchent à la fois le bailleur, et/ou le locataire, et concernent les impayés (GUL) l’insalubrité de l’habitat, les procédures d’expulsion, l’habitat coopératif, le logement social.

 

4 – Le renforcement de la connaissance des acheteurs sur le bien qu’ils achètent ; il passe par la fourniture, dès le compromis de vente, de divers documents dont ceux concernant la copropriété[1].

 

UNE LOI REVISITEE

 

Depuis son vote par le parlement, la loi ALUR a été « revisitée » et l’on peut dire qu’au-delà de l’apaisement recherché par le premier ministre, plusieurs points ne sont sans doute pas vraiment remis en cause mais qu’ils sont bien « revisités ».

 

C’est le cas de la GUL[2] (garantie universelle des loyers) qui pour être mise en œuvre, en année de croisière donc d’ici 2017, a besoin d’un financement (pas prévue par la loi) de 500 millions d’euros… D’où la prudence du premier ministre qui explique que le gouvernement doit « prendre le temps de la réflexion et de la concertation avant la mise en œuvre d’un tel dispositif ». Elle devrait dans un premier temps ne concerner que les jeunes.

 

Quant à l’encadrement des loyers, qui avait conduit à une levée de boucliers de la part des professionnels de l’immobilier, il semble que cette mesure, si elle est mise en place, le soit très « progressivement ». Manuel WALLS précisant lui-même que « l’encadrement des loyers ne peut intervenir que si  les observatoires de loyers ont été validés par un comité scientifique indépendant ». A suivre donc… car celui-ci s’inquiète de « l’équilibre entre la protection du locataire et de la rentabilité pour les bailleurs et les investisseurs ».

 

Autre point de litige : le plafonnement des honoraires des agences immobilières, les professionnels souhaitent que les plafonds soient revus à la hausse ; là encore, à suivre… les négociations entre le gouvernement et les professionnels ayant été stoppées.

 

Par contre le dispositif concernant le prêt à taux zéro[3] (autre « réforme majeure ») qui était concentré jusqu’à présent sur le neuf et les zones tendues va s’élargir en s’ouvrant à l’ancien dans certains centres-bourgs ruraux, à la condition que des travaux de rénovation soient entrepris. Une réhabilitation dont le but est de leur donner une nouvelle attractivité.

 

Quant aux investissements locatifs, la nouvelle ministre du logement Sylvia PINEL a précisé (pour « encourager les ménages qui font le choix d’investir dans le locatif ») que les investisseurs bénéficieraient d’une augmentation de 18 à 21% du taux de réduction de l’impôt sur le revenu s’ils décident d’allonger la durée de location de leur bien de 9 à 12 ans.

 

Autre annonce de la ministre, 50 mesures de simplification des normes de construction. Elles seront mises en œuvre dès l’automne. Cela va dans le sens de certaines des propositions faites par des spécialistes de l’immobilier qui considèrent que la baisse du nombre de normes (3 700 aujourd’hui) aurait un effet bénéfique sur les prix et conduirait à débloquer le marché[4].

 

 

LA SUITE ?

 

Tout le monde s’accorde à reconnaître, qu’au-delà des arbitrages en cours, les pistes retenues par le gouvernement concerneront principalement :

 

*      l’évolution fiscale de façon à relancer l’investissement locatif (à l’avenir un logement construit sous le régime « dispositif fiscal Duflot » pourrait être loué à un ascendant ou à un descendant) ;

*      l’assouplissement des normes de construction et la révision des règles d’urbanismes afin de lutter contre le malthusianisme de certains maires et débloquer le foncier public ;

*      et enfin l’acquisition de plus de terrains constructibles via une fiscalité plus favorable à la vente de ces dits terrains.

 

Le conseil des ministres du nouveau gouvernement (ce mercredi 27 août) a permis à Sylvia PINEL d’annoncer un ensemble de mesures. Elles visent quatre domaines : favoriser l’accession à la propriété ; simplifier les règles de construction et développer l’innovation ; créer une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones très tendues ; enfin renforcer la mobilisation du foncier.

 

Comme nous allons le voir, les mesures présentées (sous formes de priorités) en conseil des ministres corroborent pour partie les pistes envisagées.

 

 

1ère « priorité » : L’encouragement à l’accession à la propriété

 

Le gouvernement pour y parvenir compte s’appuyer sur le Prêt à Taux Zéro (PTZ), et ainsi porter de 44 000 à plus de 77 000 le nombre de PTZ, soit une augmentation de plus de 60%.

 

Plusieurs mesures :

  1. Le zonage PTZ sera étendu à partir du 1er octobre 2014[5].
  2. Le montant de l’achat pris en compte et la quotité de prêt seront relevés
  3. Le plafond du revenu sera élargi pour les classes moyennes,
  4. Le remboursement différé sera allongé (7 ans au lieu de 5 ans)
  5. L’harmonisation des barèmes du prêt à taux zéro et du prêt d’accession sociale (PAS) à compter du 1er octobre 2014
  6. Ouverture en 2015 du PTZ réhabilitation en milieu rural (sous condition de travaux de rénovation)

 

 

2ème « priorité » : La simplification des règles de construction et le développement de l’innovation

 

  • 50 premières mesures seront proposées aux instances consultatives obligatoires dès cet été pour une mise en œuvre à l’automne au plus tard
  • Ouverture d’un espace internet dédié  pour faire remonter les contributions des professionnels
  • Installation du conseil supérieur de la construction en septembre 2014 pour réguler le flux des règles et normes à venir
  • Lancement de l’appel à manifestation d’intérêt « méthodes industrielles » pour la rénovation et la construction de bâtiments » par l’Ademe
  • Mise en place d’un affichage environnemental des bâtiments 1er trimestre 2015
  • Déploiement de plates-formes de l’innovation pour le bâtiment sur l’ensemble du territoire
  • Nomination d’un ambassadeur du numérique dans le bâtiment (Bertrand Delcambre président du CSTB)

 

 

3ème « priorité » : soutenir la construction de logements sociaux et créer une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones très tendues

 

3.1 – soutenir la construction de logements sociaux

 

  • Mobilisation de l’Etat et du mouvement HLM pour soutenir les projets retardés
  • Vérification par l’Etat que les communes n’ayant pas atteint le seuil de la loi SRU ont fourni suffisamment d’efforts de rattrapage au cours des 3 dernières années
  • Appel à projets « Prêt Locatif Aidé d’Intégration adaptés » (programme de logements très sociaux à loyer très bas) financé par les pénalités versées par les communes déficitaires en logements sociaux.
  • Appel à projets pour la construction de logements accompagnés (résidences sociales, pensions de familles) à destination des ménages les plus modestes
  • Accord national d’engagement sur la qualité de service dans le logement social entre l’USH et l’Etat

 

3.2 - Favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements

 

  • Mise en place effective d’un cadre juridique pour le logement intermédiaire (un projet de loi prévoira des dispositions incitatives nouvelles comme l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâtie TFPB pendant 20 ans)
  • Définition des plafonds de ressources, de loyer et de prix (environ 20 % au-dessous du prix du marché), en locatif et en accession, du logement intermédiaire (été 2014)
  • Amélioration du dispositif d’investissement locatif  de façon à inciter l’investisseur à maintenir son logement dans le dispositif pour une durée plus longue (1er janvier 2015)
  • Révision du zonage dit « A / B / C » publié été 2014 afin de favoriser l’investissement et la construction en zones tendues (en vigueur 1er  octobre 2014)
  • Renforcement des moyens d’action de l’Etat et de la caisse des dépôts via la société nationale immobilière (SNI) avant fin 2014
  • Mobilisation des acteurs notamment les investisseurs privés « long terme » en faveur d’un engagement massif sur le logement intermédiaire (première réunion en septembre 2014)

 

 

4ème priorité : renforcer la mobilisation du foncier

 

Accélérer la mise à disposition des terrains, pour ce faire :

 

  • Identification de cinq projets prioritaires de construction dans chaque région (avant la fin 2014)
  • Installation de la commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier pour assurer un pilotage resserré au niveau national (présidée par le sénateur Thierry REPENTIN)
  • Renforcement de l’intervention des établissements publics fonciers (rôle d’anticipation de l’aménagement du territoire), publications des décrets statutaires des EPF avant la fin 2014

 

 

UN PLAN DE RELANCE QUI VA PLUS LOIN ?

 

Le vendredi 29 août, le premier ministre a présenté son plan de relance du logement. Il comprend six grandes mesures pour « libérer un secteur bloqué », et qui complètent et précisent les priorités présentées lors du conseil des ministres de mercredi dernier.

 

1ère mesure : libérer le foncier privé

 

Cette mesure porte sur : L’alignement (de façon pérenne) de la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis ; Un abattement fiscal exceptionnel de 30 % sur les plus-values[6] ; Enfin la création d’un abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations de terrains réalisées jusqu’à la fin 2015.

 

Une mesure qui complète la 4ème priorité présentée par la ministre du logement. Il s’agit, par cette disposition, de libérer des terrains détenus par le secteur privé.

 

 

2ème mesure : augmenter l’offre de logements neufs intermédiaires et sociaux

 

Là encore, on va plus loin que le point 3.2 «Favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements », et ce :

 

  • En « refondant le dispositif fiscal d’investissement locatif » : On donne le choix aux investisseurs de s’engager à louer six, neuf ou douze ans (au lieu de neuf ans aujourd’hui) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels, et ce à compter du 1er septembre 2014 ; On permet, sous certaines conditions, de louer à un ascendant ou un descendant ; Enfin, on aligne l’avantage fiscal donné aux particuliers aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
  • En annonçant la construction de 30 000 logements intermédiaires en zones tendues dans les cinq prochaines années, et ce par une intervention exceptionnelle de l’Etat et du groupe caisse des dépôts.
  • En appliquant dès le 1er janvier 2015 les pénalités renforcées prévues par la loi SRU pour les villes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux, tout en donnant aux préfets la possibilité de délivrer des permis de construire dans ces mêmes communes.

 

3ème mesure : favoriser l’acquisition de logements neufs

 

 Une mesure qui reprend et complète les dispositions de la 1ère priorité : « l’encouragement à l’accession à la propriété » :

  • Allongement de la période pendant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) est différé ;
  • Application du taux de TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville ;
  • Abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations aux enfants et petits-enfants de « nouveaux logements » et ce jusqu’à la fin 2016[7]

 

 

4ème mesure : améliorer l’habitat

 

Une nouvelle mesure qui porte à la fois sur :

 

  •  Le crédit d’impôt durable, qui est «simplifié et augmenté » (le taux est porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014) ;
  • Le financement de 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique qui seront lancés par les propriétaires modestes, et aidés par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en 2014.

 

 

5ème mesure : poursuivre la simplification des normes de construction

 

Là encore, on précise et complète les dispositions de la 2ème priorité : La simplification des règles de construction et le développement de l’innovation :

 

  • Les 50 premières mesures de simplification seront mises en place avant le 31 décembre de cette année ;
  • Les mesures émanant des propositions déposées par les professionnels sur la plateforme Internet (ww.territoire.gouv.fr/simplifier-la-construction) seront lancées d’ici la fin décembre 2014 ;
  • Le raccourcissement des délais d’obtention des permis de construire (une mission confiée au Préfet Jean Pierre DUPORT rendra ses conclusions d’ici trois mois) ;
  • Les délais de validité du permis de construire seront allongés, ils passent de deux à trois ans, et ce dès cette automne.

 

 

6ème mesure : simplifier et recentrer les dispositions de la loi ALUR

 

Cette mesure recadre en aménageant le dispositif fiscal DUFLOT :

 

  • Limitation de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers de la loi ALUR à la Ville de Paris et ce à titre expérimental ;
  • Simplification de certaines dispositions de la loi comme les formalités lors de l’acquisition d’un bien ;
  • Recentrage de la garantie universelle des loyers (GUL) vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.


 

EN GUISE DE CONCLUSION

 

Le périodique « l’expansion - l’express » nous livre l’examen qu’il fait de la situation de l’immobilier dans notre pays. Elle est à n’en pas douté catastrophique : les statistiques du ministère du logement montrent que les mises en chantier de logements neufs ont diminué de 17,6 % en un an, et 2014 s’annonce plus mauvais que 2013. La baisse est continue depuis 2012. Alors la faute à la loi DUFLOT ?

 

Jacques ATTALI considère que la France est « un paradis » pour la construction, avec sa croissance démographique, des taux d’intérêts bas, et des aides publiques massives. Pour cet économiste, la pénurie viendrait d’une collusion entre élus, propriétaires et constructeurs qui y trouveraient un intérêt ( ?). Ce qui ne l’empêche pas de dire que la loi Alur de Cécile DUFLOT bloque « toute perspective de rentabilité pour le logement social » en interdisant aux loyers de dépasser de plus de 20 % le prix médian du marché. Il suggère son abrogation. Avis en partie partagé par le président des agences immobilières Orpi qui explique « qu’agir sur les prix pour remédier à la rareté est un non-sens économique ».

 

Pour un grand nombre d’analystes, la déprime du marché depuis deux ans est avant tout liée à la situation économique dégradée du pays. Ce qui fait dire au président d’Orpi que « madame DUFLOT n’est pas responsable du problème de la construction et du logement en France, mais sa loi rajoute de la difficulté ».

 

Et celui-ci d’ajouter que des mesures de simplification ont été déjà mises en œuvre par Cécile DUFLOT, ainsi qu’un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Mais ce dernier n’a pas fait ses preuves. Il est vrai qu’il a été critiqué par la cour des comptes (son cout et sa relative inefficacité).

 

De son coté, Pierre MADEC de l’OFCE considère que les 3 zones prévues dans le dispositif DUFLOT permettent d’orienter les constructions là où elles sont le plus nécessaire. De plus il serait plus rentable que le dispositif Scellier, c’est pourquoi il ne comprend pas  pourquoi les investisseurs le négligent.

 

Il semblerait, selon cet économiste, que la loi Alur DUFLOT ait été victime de sa visée sociale, faute d’une communication appropriée du gouvernement.

 

D’où la volonté de Manuel WALLS de restaurer la confiance chez les investisseurs et les bailleurs….

 

Les éléments présentés ici suffiront-ils à relancer la construction ? Comme l’écrit un journaliste « l’avenir le dira ». La fédération française du bâtiment, quant à elle, semble satisfaite puisqu’elle déclare dans un communiqué : « les mesures annoncées de soutien à l’investissement logement, dans un contexte économique et budgétaire plus que difficile, attestent de la reconnaissance du rôle positif de la construction de logements dans la croissance et de la mise en œuvre d’une stratégie globale visant à lever un à un les obstacles à la reprise ».

 

 


[1] Cet objectif pour louable qu’il soit est dans les faits semble-t-il problématique et a pour effet immédiat : de rallonger les délais, de porter atteinte à la sécurité des contrats, le coût supplémentaire (ex : 450 € réclamé par un syndic pour la fourniture des documents exigés par la loi ALUR)

[2] A ‘origine, cette garantie devait être payée à 50 % par le propriétaire et à 50% par le locataire.

[3] Le PTZ s’appliquant aux ménages primo-accédants, les délais de remboursement seront allongés.

[4] Selon le président de NEXCITY, la production de logements résidentiels est au même niveau qu’en 2012.

[5] Mais sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes, ce qui signifie là où le foncier est le plus abordable (donc hors des zones tendues, et en étendant les territoires périurbains).

 

[6] Une mesure qui concerne l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux, et qui s’appliquera aux cessions de terrains à bâtir pour lesquelles une promesse de vente aura été conclue avant le 31 décembre 2015.

[7] Précisons qu’il est déjà possible de donner 100 000 € par enfant (tous les 15 ans) .

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Published by KACIUS - dans Immobilier
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Sylvie 18/10/2016 10:37

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Courtier à angoulême 06/02/2015 22:25

Article TRES complet. Bravo ! Difficile, dans ce contexte, de redonner "confiance" aux investisseurs. Que se passera-t-il lorsque les taux auront repris les niveaux d'il y a 2 ou 3 ans ?

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