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24 mai 2012 4 24 /05 /mai /2012 18:20

Pour un célibataire, l'acquisition d'un bien immobilier n'engendre pas beaucoup d’interrogations. Quand on est deux, c'est un peu plus compliqué. 

 

En effet, acheter un logement à deux est une étape importante dans la vie d’un couple, souvent le prélude à la création d’une famille. C’est aussi une décision lourde du point de vue patrimonial : d’une part parce que dans de nombreux cas, chacun des membres du couple ne disposent ni du même apport personnel, ni du même niveau de revenus ; d’autre part parce que selon les cas (mariage, pacs, vie maritale), les conséquences juridiques sur la propriété ne sont pas les mêmes.

 

Face à la loi il y a couple et couple,  le droit français connaît trois statuts différents, plus ou moins contraignants, plus ou moins protecteurs :

 

- Concubinage : aucune règle particulière n'est prévue pour l'impôt sur le revenu : les concubins doivent déclarer et payer leurs revenus séparément, ils ne bénéficient d'aucun avantage en raison de leur statut.

 

Même chose en matière de succession et de donation. Les concubins sont considérés comme des étrangers l'un pour l'autre. Pour les concubins qui veulent acheter un logement en commun, deux types de solutions sont couramment utilisées. La première consiste à acheter le logement en indivision, la seconde passe par la création d'une SCI. La méthode la plus simple est l’achat d’un logement en indivision. Chaque concubin se trouve propriétaire d'une partie du bien, appelée quote-part. Il est même recommandé de prévoir une répartition la plus représentative possible de la participation financière de chacun. La méthode la plus organisée est la création d’une SCI. La création d'une société civile immobilière exige beaucoup plus de formalisme et de contraintes et suppose un coût. Les deux concubins créent une SCI qui achète le logement et ces-derniers reçoivent des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la société. La méthode la plus radicale est la clause de tontine. La clause de tontine est une clause insérée dans l'acte de vente et qui prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Ainsi, après le décès d'un concubin, le concubin survivant recouvre l'intégralité de la propriété du bien avec effet rétroactif au jour de l'acquisition du bien. Les effets de la tontine sont donc extrêmement puissants. Le concubin survivant est très protégé au détriment de ceux des héritiers du défunt. Ceux-ci n'ont aucun droit sur le logement qui est la propriété exclusive du concubin survivant.

 

- Mariage : il y a deux grands régimes matrimoniaux, communautaires (les époux constituent et gèrent un patrimoine commun) et séparatistes, (les biens appartiennent à l’un ou l’autre des époux).

 

Quand on achète un bien sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, 2 patrimoines doivent être distingués (le patrimoine personnel des 2 époux, le patrimoine commun du couple qui peut avoir était acquis par un seul époux ou par les deux et financé par l’argent du couple ou celui d’une des deux personnes).Tous les revenus des époux constituent des biens communs, et notamment les revenus issus de la location d'immeubles détenus en nom propre par un des époux.

 

On peut aussi acheter un bien sous le régime de la séparation des biens. Dans le régime de la séparation de biens, chaque époux possède des biens personnels qu'il gère en toute indépendance. Il n'y a donc en principe pas de patrimoine commun aux époux. Chaque époux est donc propriétaire des biens à son nom. Les autres biens sont présumés indivis, c'est-à-dire détenus pour moitié par chacun des époux. Ainsi, pour faciliter la preuve du droit de propriété de chacun, les époux doivent prévoir dans leur contrat de mariage que l'un ou l'autre sera propriétaire de tel ou tel bien. Cependant, les époux mariés sous le régime de la séparation de biens peuvent avoir des biens en commun par l'intermédiaire d'une société d'acquêts. Ces biens sont alors gérés par les époux selon les règles de la communauté réduite aux acquêts.

 

- Le PACS : Il y 2 lois différentes.

 

Pour les Pacs concluent avant le 1 Janvier 2007, chacun des partenaires conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels et reste tenu des dettes personnelles nées avant ou pendant le pacte. Chacun est donc propriétaire des biens qu'il possède et qu'il acquiert pendant le Pacs. Toutefois, rien n'empêche les partenaires d'acheter certains biens en commun. Si la séparation des biens est le régime par défaut, les partenaires peuvent toutefois opter pour un régime d'indivision. Ils peuvent opter pour ce régime d'indivision dès la signature du Pacs ou par une convention modificative ultérieurement. A compter de l'option, les biens achetés par les partenaires sont présumés appartenir indivisément pour moitié à chaque partenaire.

 

Pour les Pacs concluent après le 1er Janvier 2007, Les biens et parts sociales détenus par un couple lié par un Pacs demeurent régis par les dispositions de la loi du 15 novembre 1999 qui a créé le Pacs. Ils peuvent toutefois opter pour le régime de la séparation de patrimoine ou le régime d'indivision décrits précédemment. Les biens acquis après la conclusion du Pacs sont réputés indivis par moitié. A chaque fois qu'un partenaire achète un bien, l'autre est présumé propriétaire pour moitié. Les partenaires peuvent, dans l'acte d'acquisition, stipuler une autre répartition dans l'indivision (70/30 par exemple) ou encore que le bien appartiendra à l'un ou l'autre des partenaires. Les biens acquis avant la conclusion du Pacs demeurent la propriété exclusive du partenaire. En cas de contestation, le partenaire dont la propriété est contestée devra apporter la preuve de son droit.

 

Des conseils qui serviront à tous les couples qui souhaitent investir !!!

 

 

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Published by KACIUS - dans Immobilier
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