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25 juillet 2012 3 25 /07 /juillet /2012 09:47

L’évaluation de ses biens n’est jamais facile à faire mais indispensable lors de la déclaration ISF.

Voici les différentes méthodes auxquelles l’administration fiscale accorde foi.  

Elles sont principalement au nombre de trois et sont plus ou moins plébiscités par les autorités fiscales.

Elles offrent des garanties variables aux contribuables assujettis à l’ISF.

 

 

• Méthode par comparaison :

Elle est couramment employée par les services fiscaux. On compare les caractéristiques (la catégorie, situation géographique, caractéristiques propres, environnement économique, ainsi que le prix) du bien avec celles d’autres de même nature. Pour le calcul des prix, l’administration fiscale propose une méthode de calcul selon deux critères :

- La comparaison directe, qui vise à déduire directement la valeur du bien déclaré. Une méthode pertinente si les bien comparés ont de fortes similitudes.

- La comparaison indirecte, qui prend en compte la surface du bien. Il existe des différences s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement. En effet, pour une maison, c’est la surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO) qui doit être comparée, alors que pour un appartement, on considère la surface habitable. 

 

Cette méthode est à privilégier pour tous les biens évalués à titre de résidence principale et détenus depuis plus de 5 ans. 

 

• Méthode par le revenu :

Cette méthode concerne les contribuables possédant une ou plusieurs résidences secondaires mises en location. Il s’agit dans ce cas présent de déterminer la valeur vénale du bien, en prenant en compte les revenus conférés à son propriétaire. C’est le taux de rendement locatif qui est à déterminer, ce qui n’est pas facile. Ce dernier diffère fortement en fonction de nombreuses caractéristiques (type du bien, localisation, etc.). Ce taux est plus mesurable facilement dans le neuf, car l’amplitude est moins important que dans l’ancien. En effet, selon les professionnels, cette dernière est de 4.5% à 5.5% dans le neuf. Tandis que dans l’ancien, si l’immeuble est bien situé et de bon standing, l’amplitude peut atteindre 8%. 

 

• Méthode de la valeur antérieure :

C’est l’évaluation qui correspond le mieux pour des biens détenus de longue date. L’objectif est de déterminer la valeur vénale présente, « en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée (…) à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur ». L’administration fiscale ne cache pas sa méfiance à l’encontre de cette méthode, et ne l’acceptera que si certaines conditions sont remplies :

D’une part, elle demande que soit réuni « un nombre suffisant d’éléments de comparaison susceptibles de faire ressortir une évolution des prix ». D’autre part, ces éléments ne doivent pas avoir subi de transformations importantes entre les deux époques considérées : au niveau du bien lui-même, mais aussi de son environnement économique (comme l’arrivée d’une desserte en transports, par exemple).

 

 

Remarque : Il faut savoir que le choix de l’une ou l’autre de ces méthodes ne signifie pas obligatoirement que l’administration les validera sans compter. S’entourer d’un professionnel est donc un gage de sécurité lors de cette opération complexe, qui nécessite des connaissances poussées sur le secteur.

 

 

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Published by KACIUS - dans Impôt
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