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13 mars 2013 3 13 /03 /mars /2013 16:32

Comment est impacté mon investissement en cas de hausse des taux de crédit immobilier?

 

C'est une question récurrente qui nous est posée et à laquelle nous allons tenter de répondre avec un exemple romancé.

 

Chapitre 1 : investir maintenant ou ne pas investir maintenant, là est la question...

 

Monsieur et madame Martin forment un couple marié heureux. Ils ont deux beaux enfants, Nicolas et Marjolaine.

Ils coulent une vie paisible en région parisienne.

Monsieur et madame Martin déclarent 65 000 € de revenus et payent 5 083 € d'impôt chaque année. C'est beaucoup trop à leurs yeux.

Ce sentiment de vache à lait ne date pas d'aujourd'hui et monsieur et madame Martin se sont déjà penchés sur la question de la défiscalisation.

Ils avaient étudié la loi Robien en 2007 mais cela ne leur semblait pas intéressant. 

Madame Martin avait insisté auprès de son mari en 2009 pour faire une loi Scellier, mais monsieur Martin n'avait pas aimé le projet proposé par leur banque. Un programme neuf à Douai dans le Nord, pas très séduisant il faut l'avouer !

Monsieur et madame Martin souhaitent pourtant protéger leurs enfants et investir dans l'immobilier afin de leur transmettre un patrimoine. Quoi de plus naturel pour des parents?

Ils se disent qu'investir dans le cadre de la loi Duflot serait intéressant pour cumuler investissement, protection de la famille et défiscalisation. 

Monsieur et madame Martin ont bien raison.

Ils se renseignent sur internet et tombent sur la société KACIUS. Elle a l'air sérieuse et propose des projets bien placés dans les grandes villes de France.

Ils prennent alors rendez-vous avec un de leurs conseillers, monsieur CGP.

Monsieur CGP les rencontre et leur pose des questions sur leurs objectifs, leur famille, leur travail, leurs revenus, leurs impôts.

Monsieur CGP a bien compris ce que veulent monsieur et madame Martin : un projet viable qui se louera et se revendra bien.

Rien de plus simple. Nous sommes au mois de mars et il y a de l'offre chez les promoteurs, des nouveaux programmes sont lancés et les meilleurs appartements sont à saisir.

Et les taux bancaires sont vraiment très très très bas...

Monsieur CGP revient les voir avec deux projets : un en région parisienne et un en province.

Sans trop hésiter, monsieur et madame Martin s'intéressent à l'appartement sur Bordeaux.

L'immeuble sera construit au pied du tramway, il a une belle architecture et l'idée d'avoir un pied à terre à Bordeaux les rend tout excités.

L'appartement en question est un T2 de 42.78m2 avec un balcon de 9.75m2, exposé Sud-Est et bénéficiant d'une belle vue sur la garonne. Il a toutes ses chances pour la location et s'ils devaient le revendre, ils n'auraient aucun problème à trouver preneur.

Le loyer marché est de 555 € pour ce type d'appartement, il devra se louer 517 € pour respecter le plafond de loyer Duflot.

Monsieur CGP leur présente une simulation financière de leur futur investissement (Hypothèse 1 du tableau). Ils pourraient passer chez le notaire d'ici juin et défiscaliser sur les revenus 2015. De plus, au vu de leur dossier bancaire, ils peuvent espérer des taux bancaires de 3.2% sur 20 ans.

Monsieur et madame Martin se disent que c'est très intéressant, un appartement à Bordeaux pour seulement 329€/mois. C'est même trop beau pour être vrai !

M. et Mme Martin réfléchissent...

Ils se disent qu'il n'y a pas le feu au lac et qu'il faut mieux attendre la fin de l'année. Pourquoi signer maintenant alors qu'il leur reste 9 mois pour réfléchir ?

Monsieur CGP revient et leur indique qu'ils ont tout intérêt à saisir cette opportunité au risque de le regretter, l'appartement est bien placé, il se louera facilement et sera livré début 2015.

Mais M. et Mme Martin ne se laissent pas faire par ses arguments commerciaux et répliquent coups pour coups :

- "C'est trop tôt,

- il y en aura d'autres,

- les prix vont baisser dans l'immobilier,

- la Grèce va faire faillite,

- et nous allons payer des intérêts intercalaires que nous n'auront pas à payer en fin d'année..."

Bref, ils ne signeront pas cet appartement !

Rien n'y fait et monsieur CGP rentre bredouille. Qu'il ne désespère pas, monsieur et madame Martin ont juré de l'appeler en fin d'année.

 

Chapitre 2 : y'en aura pas pour tout le monde !

 

Nous sommes au mois d'octobre, les enfants sont rentrés en classe supérieure.

M. et Mme Martin ont décidé de se replonger sur leur projet en loi Duflot.

Ils se rappellent de ce gentil conseiller, monsieur CGP de chez KACIUS, qu'ils avaient rencontré au mois de mars et qui leur avait proposé ce bel appartement à Bordeaux.

Ils décident de lui passer un coup de téléphone afin de le revoir et enfin investir !

Un peu débordé, comme chaque fin d'année, monsieur CGP leur rend visite un samedi matin.

"Nous sommes prêts à investir !" lui dit M. Martin, "faites nous des propositions"

Monsieur CGP fait bien son travail et en l'espace d'une semaine il réussit à trouver un appartement sur Bordeaux.

C'est un T2 de 42.78m2 avec un balcon de 9.75m2, exposé Est, le copier-coller de l'appartement présenté au mois de mars. Il est en étage moins élevé mais reste un appartement intéressant.

Monsieur et madame Martin décident de s'engager et signent la réservation.

Leur dossier est monté mais les Martin se posent encore des questions.

Avons nous fait le bon choix? Est ce le moment d'investir? L'immobilier va baisser !

Les banques sont prêtes à les financer avec un taux intéressant mais plus élevé qu'en début d'année, 3.7% sur 20 ans.

Les Martin appellent monsieur CGP pour lui expliquer leurs inquiétudes. Ce dernier leur présente la simulation avec les taux actualisés (hyp.2 du tableau).

Les Martin sont déçus, l'opération est moins rentable qu'au mois de mars. Ils se disent que cet appartement au 1er étage n'est finalement pas si intéressant, que l'immobilier va baisser et que Duflot c'est moins bien que Scellier...

Ils décident d'annuler leur réservation, ils investiront quand l'immobilier aura baissé pour pallier cette hausse des taux.

Monsieur CGP rentre une fois de plus bredouille...

 

Chapitre 3 : Quand les prix de l'immobilier baissent...

 

Nous sommes en 2014, la Grèce a fait faillite, le peuple Espagnole est en marche pour la révolution et seuls la Chine et le Brésil affichent un taux de croissance positif.

Fait important : L'immobilier en France a baissé, enfin ! 

Le plus étonnant étant que l'immobilier neuf aussi a baissé. Pas moins de 5% sur les grandes agglomérations et jusqu'à 10% sur les petites villes de Province.

Monsieur et madame Martin sont chanceux, ils ont encore un emploi. 

Ils ont un emploi mais payent encore plus d'impôts que l'année passée. Restrictions budgétaires, hausses des impôts, le gouvernement n'a pas d'autres solutions que de taxer les Martin pour éviter de tomber dans la faillite comme nos voisins européens.

Monsieur et madame Martin se disent qu'il va falloir réagir, et vite.

"Mais où est passée la carte de monsieur CGP? Nous devons investir en loi Duflot en 2014 !"

Monsieur CGP est patient. Il reçoit M. et Mme Martin dans son bureau. Il cherche un appartement pour les Martin et trouve un magnifique T2, à Bordeaux, de 42.78m2 avec un balcon de 9.75m2, exposé Ouest.

L'appartement est parfait !

Et son prix l'est encore plus : 164 350 € soit 5% de moins que celui présenté l'an passé.

Monsieur et madame Martin se disent qu'ils ont bien fait d'attendre que les prix baissent.

Monsieur CGP leur présente la simulation financière (hypothèse 3) avec les taux en vigueur : 4.2% sur 20 ans hors assurance.

"C'est cher !" s'exclament monsieur et madame Martin.

Oui c'est cher, mais l'immobilier a baissé. 

Monsieur et madame Martin n'y comprennent plus rien. L'immobilier a baissé mais ce magnifique T2 leur coûte 36€ de plus tous les mois soit près de 11% d'augmentation de l'effort d'épargne à prévoir en début 2013.

Les Martin regrettent de ne pas avoir saisi cette opportunité de 2013, si seulement...

 

Conclusion

 

Monsieur et madame Martin n'ont jamais investi.

L'immobilier a baissé, puis monté, puis baissé et les taux ont monté, puis baissé, puis monté, puis baissé...


Les taux sont historiquement bas et l'argent ne coûte quasiment rien.

Jamais l'effet de levier n'a été aussi intéressant et il serait dommage de ne pas en tirer profit.

A bon entendeur salut...

 

 

Vous trouverez ci-dessous le tableau illustrant mes propos :

 

  Hypothèse 1 Hypothèse 2 Hypothèse 3 Hypothèse 4*
Montant de l'investissement 173 000 € 173 000 € 164 350 € 156 000 €
Frais de notaire 4 216 € 4 216 € 4 069 € 3 927 €
Frais de garanties bancaires 2 299 € 2 299 € 2 196 € 2 096 €
Total 179 515 € 179 515 € 170 615 € 162 023 €
Loyer Duflot 517.86 € 517.86 € 517.86 € 517.86 €
Charges locatives (gestion+assurances) 11% 11% 11% 11%
Charges de copropriété 4% 4% 4% 4%
Taxe foncière exonérée à 100% sur 2 ans 500 € 500 € 500 € 500 €
Prêt amortissable sur 20 ans avec différé pendant la construction        
Taux 3.2 % 3.7 % 4.2 % 4.30 %
ADI 0.3% du capital initial 0.3% du capital initial 0.3% du capital initial 0.3% du capital initial
Mensualité 1 085.89 € 1 137.72 € 1 132.13 € 1 084.95 €
Résultat de la simulation à la 12ème année        
Valeur de revente du bien  180 000 € 180 000 € 180 000 € 180 000 €
Economies d'impôt 31 158 € 31 953 € 31 849 € 30 332 €
Capital disponible (avant impôt sur la plus value immobilière) 89 515 € 62 877 € 71 970 € 76 926 €
Effort d'épargne mensuel 329 € 357 € 365 € 336 €

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dans nos 4 hypothèses, la revalorisation des loyers est de 1.5%/an.

*L'hypothèse 4 est un scénario catastrophe où l'immobilier a baissé de près de 10% et les taux sont montés aux niveaux de 2011. Les conclusions à tirer semblent évidentes...

 

      Un CGP qui vous veut du bien...

 

 

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Published by KACIUS - dans Impôt
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commentaires

Simulationdepretimmobilier 07/01/2015 14:52

Votre approche de la question est intéressante et véridique. La baisse des taux devrait inciter les ménages à investir d'avantages. Cette augmentation du taux d'intérêt est tout de même bizarre non ? Est elle vraiment dû à la baisse des prix de l'immobilier ou seulement à une spéculation au niveau des réseaux bancaires. Toutefois, il ne faut jamais attendre que l'on fasse les calculs pour vous. Pensez à utiliser les simulateurs de crédit en ligne si vous ne savez pas comment dresser votre propre tableau d'amortissement. et vous avez tout à fait raison. Vous avez mis le doigt sur un véritable problème de société. Quand est ce que les ménages vont réellement devoir investir pour payer moins chères ou alors c'est tout simplement que nous vivons dans une société où l'inégalité des chances est encore très présente.

réseau mandataire immobilier 28/03/2013 12:46


Merci pour cet article qui résume tout a fait la situation! 

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