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1 juin 2012 5 01 /06 /juin /2012 14:18

 

Les assujettis à l'ISF doivent déclarer leur patrimoine en même temps que l'impôt sur le revenu, ou bien, pour les fortunes supérieures à 3 millions d'euros, jusqu'au 15 juin. Comment évaluer son patrimoine ? Quelles sont les réductions d'impôts possibles ? Tous nos conseils pratiques.

 

1. Ce qui est inclus ou exclus

 

Les éléments du patrimoine soumis à l’ISF sont l’ensemble des biens qui vous appartiennent au 1er janvier de l’année d’imposition. Les objets d’arts, droits de propriété artistique ou industrielle, placements financiers des non-résidents, sont exonérés d’ISF. Les biens suivants bénéficient d’une exonération d’ISF, à concurrence de 75 % de leur valeur : Les parts ou actions de sociétés faisant l’objet d’un engagement collectif de conservation, les titres de certaines sociétés lorsque le redevable y exerce son activité principale comme salarié ou mandataire social, les bois et forêts et parts de groupement forestiers sous réserve du respect de certaines conditions (engagement d’exploitation pendant 30 ans, délai de détention minimum de 2 ans, notamment) et les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles, dans la limite de 101.897 euros (au-delà de ce montant, l'exonération est limitée à 50 % de la valeur de ces biens ou parts). Attention tous les placements des non-résidents ne sont pas exonérés d’ISF. Sont en effet taxables à l’ISF : les titres représentatifs d’une participation, les titres de sociétés à prépondérance immobilière pour la fraction correspondant aux immeubles et les actions ou parts détenues directement ou indirectement à plus de 50 % dans des personnes morales ou organismes propriétaires d’immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France. Dans le cas d’un concubinage, l’assujettissement à l’impôt sur la fortune s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Par foyer, il faut comprendre les père et mère (personnes mariés, liées par un PACS ou vivant en concubinage notoire, sauf si elles sont mariées par ailleurs, auquel cas elles sont imposées avec leur conjoint légal) et les enfants mineurs, sauf s'ils sont émancipés. 

En ce qui concerne l'assujettissement à l'ISF, la déclaration des concubins doit porter sur l'ensemble de leurs biens, ainsi que ceux des enfants mineurs dont l'un ou l'autre à l'administration légale des biens. Les biens des enfants mineurs, non émancipés, entrent obligatoirement dans l’assiette de l’impôt sur la fortune de leurs parents.

 

Les biens professionnels sont, en principe, exonérés d'ISF sous réserve du respect de conditions relativement strictes qui s'apprécient au 1er janvier de l'année d'imposition. Les sociétés dont l'activité consiste en la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier ne peuvent pas constituer des biens professionnels. L'activité exercée doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les biens nécessaires à une activité exercée à titre individuel ont le caractère de biens professionnels. Cette activité doit être exercée à titre principal par le redevable, c'est-à-dire qu'elle doit constituer l'essentiel de ses activités économiques, ou à défaut qu'elle lui procure l'essentiel de ses revenus professionnels. S'agissant de titres de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), le détenteur des titres doit exercer une fonction de direction dans la société, percevoir une rémunération et détenir une participation minimum de 25 %. De plus, Les fonctions exercées doivent donner lieu à une rémunération normale et représenter plus de la moitié des revenus professionnels à raison desquels l'intéressé est soumis à l'impôt sur le revenu. Pour les actionnaires détenant des titres de société industrielle ou commerciale imposable à l’impôt sur les sociétés disposent d’un choix entre plusieurs régimes d’exonération, totale ou partielle pour l’ISF. Il est plus opportun de choisir un régime d'exonération à 75 % sans risques que de tenter d'en revendiquer un offrant 100 % mais dont une condition pourrait être contestée. Les contrôles de l'administration sont fréquents en la matière. Il est aussi parfois possible de cumuler plusieurs de ces régimes. Ainsi, l'exonération de 100 % pour les dirigeants au titre des biens professionnels est limitée à la valeur des seuls biens nécessaires à l'activité professionnelle. Mais pour les autres actifs que peut détenir la société (un immeuble de rapport par exemple), il peut être conclu en complément d'un pacte Dutreil qui offrira 75 % d'abattement sur la valeur de celui-ci. Toutefois, Le régime des salariés et mandataires sociaux peut parfois être revendiqué a posteriori et venir remplacer un autre régime devenu caduc. Ainsi, le dirigeant qui voit une remise en cause de l'exonération à 100 % prévue pour les biens professionnels, parce que sa rémunération est jugée anormale par l'administration, peut invoquer à la place l'exonération à 75 % pour les années redressées, s'il en remplissait les conditions. Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2012, les titres détenus par une même personne dans plusieurs sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent être désormais considérés comme un bien professionnel unique, sans que les activités de ces sociétés soient nécessairement similaires ou connexes et complémentaires. Cependant, dans cette situation, une rémunération normale dans chaque structure est requise même si le niveau de rémunération (seuil de 50 % des revenus professionnels) s'apprécie globalement.

 

2. Estimation de votre patrimoine

 

- Evaluation de vos actions : Pour les sociétés cotées, le marché financier sert utilement de référence. L'évaluation doit se faire en fonction soit du dernier cours connu avant le 1er janvier de l'année d'imposition soit de la moyenne des trente derniers cours connus précédant le 1er janvier. Pour procéder à l'évaluation de titres de sociétés non cotées, un certain nombre de méthodes seront en général confrontées. Pour les petites et moyennes entreprises, la technique de l'actif net réévalué est privilégiée. Il convient de retenir les postes d'actifs évalués à leur valeur vénale au 1er janvier et de déduire les postes du passif à l'exception des capitaux propres. Pour les sociétés plus importantes, l'évaluation combinera cette technique mathématique avec les méthodes économiques dites de rendement, de productivité, de cash-flow en fonction de la marge brute d'autofinancement, de survaleur avec le goodwill. Il est classiquement admis par la jurisprudence que la méthode de la comparaison fondée sur des critères objectifs et pertinents reste la méthode la plus appropriée.

 

- Bien évaluer vos biens immobiliers : En matière d'évaluation immobilière, les valeurs sont prioritairement déterminées par comparaison et l'administration détient l'énorme avantage de disposer de l'ensemble des ventes intervenues sur un type de bien et/ou un secteur donné. Fort de ce constat et pour les produits classiques (appartement ou maison, à titre de résidence principale ou secondaire), vous devrez, sauf exception, ne pas vous écarter des valeurs moyennes que recensent nombre de sites spécialisés (chambre des notaires, FNAIM, guide Foncia...). Dans certains cas, en revanche, vous devrez nécessairement vous départir de cette valeur moyenne. A la baisse, si votre bien nécessite de très gros travaux ou souffre d'un voisinage dévalorisant (nuisances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d'un hôpital ou d'un établissement industriel). Et revoir la valeur à la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence de vis-à-vis, front de mer, quartier très résidentiel) ou s'il dispose d'annexes ou d'accessoires hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis...). Le recours à la méthode dite de revalorisation d'une valeur antérieure ne pourra être retenu que pour les biens d'acquisition récente ou très récente. Au-delà de trois années, une telle approche est déconseillée sauf si vous disposez, comme dans les différents quartiers de Paris, d'une analyse fine de l'évolution du prix médian (source chambre des notaires). Pour les biens exceptionnels (châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels) par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l'accès à l'information plus difficile, le recours à un expert immobilier vous est vivement conseillé. Quant aux biens loués, sachez que l'administration privilégiera l'approche métrique ou méthode par comparaison directe avec des biens loués et qu'elle ne consentira à raisonner à partir du revenu que comme méthode de recoupement.

 

- Trois manières pour déterminer la valeur de vos meubles : les meubles destinés à l’usage et à l’ornement sont évalués, soit au regard d’une estimation contenue dans un inventaire détaillé notarié ou établie par le redevable et valable 3 ans, soit en retenant un forfait de 5 % calculé sur l’ensemble de l’actif brut du contribuable, soit au regard d’une évaluation globale déterminée par le contribuable en un seul chiffre sans qu’il soit besoin d’indiquer la nature et la valeur de chaque objet.

 

Malgré le respect des bonnes pratiques décrites ci-contre, si l’administration envisage de corriger les valeurs déclarées, voici les pièces à produire : Un reportage photographique, état des superficies utiles, montant des travaux entrepris ou à engager, les notes de conjoncture et statistiques sur les prix immobiliers, la consultation du fichier immobilier des notaires. Il ne faut pas hésiter  à vous faire représenter par un professionnel qui saura, au plan technique, évoquer les meilleurs arguments pour convaincre votre interlocuteur qui est également un professionnel documenté.

 

3. Réduire son impôt : 

 

Il vous est possible de réduire le montant de votre impôt en investissant dans une PME, soit directement, soit via des fonds FIP (fonds d'investissement de proximité) ou FCPI (fonds commun de placement dans l'innovation). Quel que soit votre choix, en direct ou via des fonds, vous obtiendrez une réduction égale à 50% des sommes investies en PME. La réduction maximale est de 45.000 euros (90.000 euros investis) pour l'investissement en direct et de 18.000 euros (36.000 euros versés) via un ou plusieurs fonds. Vous pouvez également réduire votre impôt par un don à une fondation reconnue d’utilité publique.

 

Voici tous les éléments et aides qu’il faut savoir pour bien remplir votre déclaration d’ISF.

Vous pouvez défiscaliser votre ISF avec des produits de défiscalisation ISF sur le site de KACIUS.

 

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Published by KACIUS - dans Impôt
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