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22 mai 2012 2 22 /05 /mai /2012 16:59

La nouvelle ministre du Logement a indiqué que le dispositif d'encadrement des loyers sera clé après concertation avec les acteurs du secteur. Un plan global contre la crise du logement sera présenté d’ici cet automne. Le débat idéologique sur ce thème ne doit pas cacher les difficultés techniques de son application et l’on peut s’interroger sur sa portée réelle.

 

 

Thierry Repentin, sénateur PS et proche du président, a déclaré dans un entretien à LaVieImmo.com qu'« un propriétaire ne pourra pas, à l’occasion du changement de locataire, fixer un loyer 10 ou 15 % plus cher que le loyer moyen du quartier ». Ceci ne concerne que les zones tendues et pas forcément les plus modestes. En effet, on parle des loyers les plus chers des zones tendues, donc des loyers déjà très élevés et accessibles seulement à une petite minorité, car pour les autres rien ne changera.

 

Cet encadrement concerne uniquement les premières locations ou le renouvellement du contrat de location (tous les 3 ou 6 ans) des logements privés pour certaines régions : la grande majorité de l’Ile-de-France, une partie de la région PACA et Rhône-Alpes ainsi que la Côte Basque. Le loyer des locataires ne pourra pas dépasser le niveau moyen constaté dans le voisinage pour des logements comparables.

 

Pour appliquer cette future loi, il faut tout d’abord définir loyer dit « moyen ». Il est nécessaire de disposer de références fiables et publiques, que l’on pourra utiliser si l’une des parties conteste le niveau de loyer devant un juge. Aujourd’hui, il n’existe pas de base de données des loyers de quartier avec une valeur probante. Le bail est un acte sous seing privé et n’est pas enregistré. L’Insee ne dispose pas de références de loyers et les chiffres habituellement publiés par les médias ont une différence avec le marché de 10 à 15%. Il semble nécessaire de prendre en compte la qualité du logement, et on parle de loyer de logements « comparables ». Un appartement neuf de standing, au dernier étage avec vue et terrasse, justifie un loyer plus élevé que « le loyer moyen du quartier ». Les rédacteurs du décret d’application seront sans doute face à une complexité que les rédacteurs du programme de campagne n’avaient pas imaginée.

 

Imaginons les différents scénarios suite à cette loi. Pour la première location, en général un logement neuf, le loyer moyen du quartier, qui s’appuie par définition sur des logements anciens, ne permettra pas d’atteindre un minimum de rentabilité. Tout investisseur qui sait compter renoncera sans hésitation à mettre en location, ou pire encore renoncera à investir dans l’immobilier. Pour la relocation, la question se pose quand l’appartement est vide, donc la vente facile : faut-il louer « au prix moyen du quartier » ou vendre pour faire un placement qui rapporte plus ? Dans le contexte immobilier des zones tendues, l’investisseur avisé vendra à coup sûr.

 

Le risque est réel d’avoir une loi dont les effets sont contraires aux objectifs et risque entraîner une diminution des logements à louer.

 

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Published by KACIUS - dans Immobilier
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commentaires

appartements a vendre a cabo negro 15/04/2013 19:49


Merci bcp pour cette article riche des informations, merci encore

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