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13 septembre 2012 4 13 /09 /septembre /2012 17:59

Le décret Duflot du 20 juillet 2012 a réintroduit un dispositif d'encadrement des loyers, même en début de bail, dans certaines zones en France.

 

Dans toutes les autres régions, l’ancienne réglementation reste en vigueur. Donc, dans ces zones les loyers des logements vacants peuvent être fixés librement. La notion de loyer de référence restant en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail. 

Cependant, le décret Duflot réintroduit, dans ces zones, un encadrement des loyers en début de bail à compter du 1er Août 2012. 

 

Dans les zones concernées par le nouvel encadrement des loyers, voici les principales règles.

Lorsqu’un logement est remis en location, avec un nouveau locataire et un nouveau bail, le montant ne peut pas dépasser, le montant du loyer du précédent locataire. Le bailleur peut cependant appliquer une indexation sur la base de l’IRL. Il y a malgré tout des exceptions. 

 

En effet, dans certains cas la hausse du loyer peut dépasser la variation de l’IRL :

 

- Si le propriétaire a effectué, depuis la signature du dernier bail, des travaux d’amélioration (parties privatives et parties communes) qui sont d’un montant représentant au moins la moitié de la dernière année de loyer. Mais l'augmentation du nouveau loyer ne peut pas dépasser 15% du montant TTC des travaux en question. 

 

- Lorsque le loyer payé par le précédent locataire était manifestement sous-évalué, il peut y avoir une hausse du loyer mais qui ne peut pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes. Soit, 50% de la différence entre l'ancien loyer sous-évalué et le montant moyen des loyers de référence du voisinage. Soit, 15% du montant TTC des travaux d'amélioration (d'un montant au moins égale à la moitié de la dernière année de loyer), que le propriétaire a fait réaliser, dans les parties privatives ou communes, depuis la fin du dernier bail.

 

Le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité. Cependant, il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peintures défraîchies, moquette tâchée, etc.). 

Dans ce cas, le locataire et le propriétaire peuvent négocier une réduction temporaire du loyer (voire même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l'entrée dans les lieux. 

En contrepartie de ce loyer minoré, le locataire s'engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires. 

Réciproquement, le propriétaire du bien immobilier peut aussi prévoir d'effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail (installation d'un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier, à l'entrée dans les lieux, une augmentation du loyer applicable après la réalisation des travaux. 

Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail. 

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Published by KACIUS - dans Immobilier
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