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25 juin 2012 1 25 /06 /juin /2012 14:47

Le régime de la TVA immobilière résulte aujourd’hui d’une réforme de mars 2010. Quelles sont les règles applicables ? Quelles transactions sont soumises à la TVA ?

 

Les ventes de biens immobiliers sont en principe soumises  aux droits de mutation au taux de 5.09%. Or dans certains cas ce droit est remplacé par la TVA. Voici un dossier pour que les parties, vendeur et acquéreur, sachent exactement ce qu’il en est de leur transaction. 

 

Les transactions soumises à la TVA, sont des ventes de biens immobiliers. En générale, les transactions portant sur des immeubles anciens (de plus de 5 ans) ne sont jamais concernées par la TVA, en revanche la deuxième cession n’étant soumise à la TVA que lorsque la première avait été réalisée par le marchand de biens. L’application de cette-dernière se pose donc pour les terrains à bâtir et pour les logements neufs. Les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées sont considérés comme terrain à bâtir. Lors d’une vente d’un terrain à bâtir les personnes assujetties à la TVA sont les professionnels (aménageurs lotisseurs, marchands de biens) mais aussi les collectivités locales, les sociétés civiles immobilière ou encore les agriculteurs. Les personnes non-assujetties à la TVA sont les particuliers. Si l’acquéreur du terrain est un particulier, il paie des droits de mutation au taux de 5.09%, soit 7% au total en tenant compte des frais de notaire et des frais divers. Si c'est un professionnel qui achète, il paie un droit fixe de 125 euros s'il prend l'engagement de construire dans les 4 ans, ou bien une taxe de 0,715 % s'il prend l'engagement de revendre dans les 5 ans. Lors d’une vente de terrain en lotissement, le professionnel est assujetti à la TVA et le prix annoncé à l’acquéreur est donc un prix TTC. L’acquéreur quand à lui doit soit payer des frais de notaire classiques de 7% sur le prix de vente, si l'aménageur a acheté le terrain à un particulier ou alors une taxe de publicité au taux de 0.715% sur le prix hors taxe, si l’acquéreur a acquis le bien d’un professionnel. Il bénéficie dans ce cas des frais de notaire réduits d’environ 3% du prix de vente. 

 

Les ventes en état futur d’achèvement (VEFA), aussi appelées achat sur plan sont soumises à la TVA. Le prix annoncé à l’acquéreur est un prix TTC. Le taux de la TVA est de 19.6% pour les paiements intervenant avant le 1er Octobre 2012, et de 21.2% pour ceux effectués à partir de cette date.

 

La construction d’une maison est aussi soumise à la TVA, qui est due par le constructeur et l’acquéreur appelé aussi maître d’ouvrage paie un prix TTC. Ce taux est de 19.6% pour les paiements intervenant jusqu’au 30 Septembre 2012 et de 21.2% au-delà de cette date, sauf si le contrat a été signé avant le 15 Mars 2012. Depuis la réforme de 2010, la vente d'une maison que vous avez fait construire n'est plus soumise à TVA, et ce même si cette opération intervient dans les 5 ans de l'achèvement. Ainsi, l'acquéreur paie des droits de mutation de 5,09% et donc des frais de notaire classique de 7% environ du prix d'achat.

 

Si vous vendez dans les 5 ans un appartement acheté sur plans, la vente est soumise à la TVA et l’acquéreur ne paie que des frais de notaire réduits. Vous devez donc verser à l’Etat la TVA sur le prix de vente mais vous pouvez déduire la TVA que vous avez payée lors de l’achat. Lorsqu’une personne vend une maison dans les 5 ans de l’achèvement, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à des frais de notaire classiques de 6 à 7% du prix de vente, à la charge de l’acquéreur. Quand au vendeur il ne peut déduire la TVA sur la construction. La vente d’un logement rénové qui peut être assimilé à un logement neuf, n’est pas soumise à la TVA si c’est un particulier qui vend. Si cette vente est effectuée par un professionnel, alors elle est soumise à la TVA. 

 

Pour connaitre le montant de la TVA à verser, il faut appliquer au prix un coefficient de conversion qui est de 0.825 pour une TVA à 21.2% et de 0.836 pour une TVA à 19.6%. En revanche, le vendeur peut déduire de cette taxe qu'il va acquitter la TVA qu'il a payée en amont, lors de l'achat du logement. Le taux de cette TVA est de 19,6%. Cette TVA appelé aussi TVA résiduelle est payée par le vendeur lors de la signature de la vente chez le notaire retenue sur le prix de vente. 

 

Lorsque la mutation est soumise à la TVA, l’acquéreur a des frais de notaire réduits. Ces réductions sont les suivantes :

- Les émoluments du notaire

- Les émoluments de formalités et les frais divers qui sont de l’ordre de 1000€

- La taxe de publicité foncière, soit 0.715% du prix d’achat hors TVA

 

Cette réduction donne des frais de notaire de l’ordre de 2 à 3% du prix TTC. C’est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits. 

 

Vous pouvez calculez les frais de notaire sur notre calculatrice en ligne.

 

Note régime fiscal du marchand de biens

 

Les plus-values réalisées par le marchand de biens sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le cas où le marchand de biens détient une SCI pour réaliser son activité, il doit payer l’impôt sur les sociétés (taux de 15 % jusqu’à 38 120 € (sous conditions) et au taux de 33,33 % au-delà). Le marchand de biens est assujetti à la TVA. Elle porte sur la marge brute et non sur le prix de vente du bien. Le taux applicable est de 19.6%. Le marchand de biens est aussi soumis à la taxe professionnelle. Il bénéficie aussi d’une exonération de droits et taxes de mutation au taux réduit de 0.715% à l’achat à condition notamment qu’il prenne dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans. Depuis le 11 mars 2010, la livraison d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de TVA, le cédant assujetti pouvant exercer une option conduisant à soumettre l’opération à la TVA sur le prix total, ou la TVA sur la marge selon que le bien a ou non ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition initiale. 

 

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Published by KACIUS - dans Immobilier
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commentaires

appartement cabo negro 20/04/2013 01:42


Je me suis bien amusé en lisant votre article,ça attire l'attention dès la lecture des premières phrases.

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