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25 juillet 2012 3 25 /07 /juillet /2012 17:14

Comme vous le savez, le dispositif Scellier va disparaître à la fin de l’année 2012.

En attendant un hypothétique remplaçant, les personnes souhaitant investir dans le secteur de l’immobilier sont à la recherche de solutions. La nue-propriété ou démembrement, rencontre un certain succès pour les particuliers qui désirent effectuer un investissement immobilier de qualité. 

 

Cet investissement n’est pratiquement pas concerné par les troubles du marché. En effet, peu de réformes, récentes ou prévues, le touchent directement, excepté le régime d’imposition des plus-values. La disparition du dispositif Scellier, augmente son attractivité auprès des investisseurs… à condition d’avoir un peu de temps devant soi. Pour bénéficier de la pleine propriété, il faut attendre le plus souvent 15 ans. Mais cette attente est compensée par de nombreux avantages :

 

- Décote de 40% du bien, lors de l’achat.

- Pas de frais de gestion du bien ou des locataires durant la période de nue-propriété.

- Remise à neuf du bien à échéance de l’usufruit.

 

Avec la conjoncture actuelle, l’investissement en démembrement attire donc l’attention. Pour Edouard Petitdidier, associé du cabinet de Family Office Allure Finance, « le marché de l’ancien reste cher, ce qui rend la recherche de la rentabilité compliquée, en particulier quand on prend en compte la question de l’entretien du bien, des travaux, etc. Dans le neuf, la disparition de l’avantage fiscal du Scellier et les prix qui ne baissent pas refroidissent les investisseurs. De fait, pour faire un investissement immobilier tout en ayant à terme la plein propriété du bien, la nue-propriété est clairement une solution attractive ». 

 

Comme nous l’avons expliqué plus haut dans l’article, la nue-propriété possède des avantages à l’achat et à la revente. Le prix d’achat bénéficie d’une décote qui permet d’acquérir le bien à 60% de sa valeur. Puis de bénéficier de 100% de celle-ci, lorsque l’investisseur est en pleine propriété du bien. S’ajoute deux avantages fiscaux primordiaux : la déductibilité des intérêts d’emprunt, ainsi que la déduction du bien de la base taxable retenue pour le calcul de l’ISF. Cet investissement est avant tout un placement immobilier qui permet d’obtenir un rendement intéressant et plus sécurisé qu’un placement financier. 

 

La revente du bien est aussi très attractive. En effet, lorsque la pleine propriété est acquise, l’application du régime de taxation des plus-values tourne à l’avantage de l’investisseur. Donc, un bien qui vaut 100, acheté 60 grâce à ce dispositif, va gagner de la valeur pendant la période de la nue-propriété. A la fin du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété de son bien dont la valeur s’est appréciée pour atteindre 125. Il faut savoir que le calcul des 30 ans à attendre pour obtenir une exonération complète d’impôt sur la plus-value démarre à l’achat du bien et non lorsque vous obtenez la pleine propriété. De plus, le calcul de la valeur du bien est basé sur la valeur estimée lors de la pleine propriété et non lors de l’achat. 

 

L’investissement en démembrement est particulièrement recommandé pour des investisseurs ayant des ressources ainsi qu’un patrimoine conséquent, à la recherche d’un investissement à long terme simple et fiable. Attention, Edouard Petitdidier souligne qu’un investissement de cet ordre, n’est pas à prendre à la légère. « Les trois critères qui comptent sont l’emplacement, la qualité du marché locatif et la revente. […] A ce titre, lors du démembrement, il faut s’assurer que l’obligation de remise à neuf est bien inscrite dans le contrat signé avec le bailleur institutionnel et rester vigilant », souligne-t-il. 

 

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Published by KACIUS - dans Immobilier
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