2013 a vu bon nombre d'évolutions sur la fiscalité du particulier, notamment celle portant sur les plus-values de cession de valeurs mobilières. Aujourd'hui, seul le dispositif Monuments Historiques reste un outil de défiscalisation puissant et intact dans son fondement : bénéficier d'un déficit foncier déductible du revenu global du contribuable sans limite de montant...
Plus value de cession et Monument Historique
Lors de la cession de valeurs mobilières, un contribuable peut voir son imposition augmenter très fortement. En effet, jusqu'en 2012, ces plus-values bénéficiaient d'une imposition forfaitaire de 24% (où 19% sous certaines conditions). Aujourd'hui, réintégrées au revenu global du contribuable, elles sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Par conséquent le taux d’imposition peut atteindre 45%, soit une rétrocession fiscale de 60.5% de ladite plus-value, prélèvement sociaux compris!
Dans cette situation l’objectif est de réduire le revenu imposable global pour passer à une tranche marginale d’imposition inférieure. De manière général, l'investissement en Monument Historique est l’investissement le plus adapté pour "gommer" la fiscalité des hauts revenus, provenant de différentes catégories y compris les revenus fonciers.
Le levier : le déficit foncier
L'investissement en Monument Historique consiste à réduire sa charge fiscale grâce au mécanisme du déficit foncier.
Un déficit est obtenu lorsque les charges liées à l’investissement sont supérieures aux produits perçus. Le déficit foncier est en principe possible pour tout investissement immobilier locatif, mais un plafond est applicable, il est de 10 700 € (déductible du revenu imposable global).
Lors d'un investissement en loi Monument Historique aucun plafond n'est applicable, tout déficit est déductible du revenu global, y compris celui lié aux intérêts d'emprunt.
Les charges prisent en compte sont : les dépenses liées à la réhabilitation du bien immobilier (parties privatives et parties communes correspondantes) les charges financières (les intérêts d'emprunt si recours au crédit bancaire) mais aussi la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion et d'assurance....
Les conditions du dispositif Monument Historique
Pour bénéficier de ces avantages, l’investisseur doit respecter un certain nombre d’obligations. Les biens éligibles sont les immeubles inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. La charge liée au travaux est déductible sans limite si le bien est loué au minimum durant 3 ans après la rénovation globale de l'immeuble.
L'investisseur doit conserver le bien au minimum 15 ans. Ce délai passé, le propriétaire peut jouir du bien selon sa volonté.
Les avantages du Monument Historique étant attaché à l'immeuble, l'éventuel "repreneur" bénéficiera des mêmes avantages.
Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisations permettant de réduire sa charge fiscale. Cependant aucun ne peut réduire le revenu imposable du contribuable dans de telle proportion, hormis le Monument Historique.
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