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17 septembre 2012 1 17 /09 /septembre /2012 13:42

La suppression du dispositif Scellier au 31 Décembre 2012 était confirmé le 29 Mai 2012 par Cécile Duflot, ministre du logement. Un système de défiscalisation qui permet à l'acquéreur de prétendre à une réduction d'impôt comprise entre 6% (pour les logements non BBC) et 21% (logements BBC en loi Scellier intermédiaire) du prix d'acquisition du logement. 

 

Cependant, pour faire face à la baisse  du nombre de mises en chantier de nouveaux logements en 2012 ( chute qui devrait s'établir à -25% pour l'ensemble de l'année) et aux promesses électorales de François Hollande (qui a fixé un objectif de construction à 500 000 logements par an), Thierry Repentin, Sénateur et spécialiste des questions du logement au parti socialiste, a annoncé, en accord avec le ministre du logement, de nouvelles mesures qui devraient inciter l'investissement locatif dans le neuf.

 

L'objectif de ces nouvelles dispositions est de promouvoir l'investissement dans l'immobilier neuf, contenir la hausse des prix, augmenter les investissements dans le logement social tout en prenant en compte les aspects écologiques de la construction.

 

Plusieurs pistes ont ainsi été proposées conjointement par Cécile Duflot et Thierry Repentin, pistes qui devraient se traduire par de nouvelles dispositions dans la loi de finances 2013 pour entrer en vigueur dès le premier Janvier de l'année prochaine. 

 

Ces nouveaux dispositifs devraient prendre la forme d'incitations fiscales:

- Une nouvelle loi de défiscalisation immobilière reprenant les grandes lignes de la loi Besson 

- Un nouvel avantage fiscal pour les propriétaires de terrain constructibles

- Un durcissement et une généralisation de la taxe sur les logements vacants

 

I°Vers un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière au 1er Janvier 2013


A) La loi Repentin: de nouveaux avantages fiscaux


Ce dispositif serait similaire à la loi Besson mais dans un version actualisée et améliorée: 

Les acquéreurs de logements neufs qui prendraient un engagement de location de 9 à 15 ans bénéficieraient ainsi d'une déduction fiscale, sous forme d'amortissement (entre 40% et 60% du prix d'acquisition du logement) calculé sur le prix d'acquisition, qui permettrait de créer un important déficit foncier imputable sur le revenu global. La limite de déduction des déficits fonciers sur le revenu global actuellement fixée à 10 700 € par an et par foyer fiscal passerait à 15 000 € par an et par foyer fiscal.

En échange des avantages fiscaux ainsi accordés, le propriétaire du logement devra respecter l'obligation de louer le logement à des personnes dont les revenus n'excèdent pas certains plafonds . 

Comme pour le dispositif Scellier, les loyers seraient également plafonnés en fonction de la zone géographique où se trouve le logement. Le zonage actuel du territoire français en quatre zone, A, B1, B2, C ne devrait pas être remis en cause cependant les zones pouvant bénéficier du dispositif seraient très précisément identifiées.  

 

B) éco-conditionnalité:

Les avantages fiscaux accordés pour ce nouveau dispositif seraient subordonnés au respect d'un niveau de performance énergétique supérieur à celui exigé par la législation et réglementation en vigueur. Ainsi, les logements devraient bénéficier du label BBC 2012 pour les permis de construire déposé après le 31 Décembre 2012 et BBC 2005 pour ceux déposés avant cette date. A défaut, l'investisseur ne pourrait prétendre aux avantages fiscaux.

Un avantage fiscal supplémentaire pourrait également être accordé aux acquéreurs de logements bénéficiant d'un niveau de performance énergétique supérieur au label BBC 2012.

 

II° Nouvel avantage fiscal pour le propriétaires de terrains constructibles:


Le dispositif "Repentin" aurait également comme objectif d'inciter les propriétaires de terrains constructibles à mettre sur le marché de nouvelles réserves foncières. 

La taxation des plus values de cession de terrains nus constructibles serait basée sur un système progressif en fonction de la durée de détention du terrain. Plus la détention serait longue, plus elle serait élevée. Le délai ayant comme date de début, le classement du foncier. 

A l'inverse de la fiscalité sur les plus values immobilières "classiques", basée sur un système décroissant avec le temps, le système ainsi mis en place permettrait de libérer des terrains constructibles à des prix moins élevés que ceux proposés aujourd'hui. 

 

III° Un durcissement et une généralisation de la taxe sur les logements vacants:


Les propriétaires de logements étaient jusque ici exonérés d’impôt locaux s’ils n’habitaient pas le logement en question. Pour les inciter à vendre ou à mettre en location leurs biens immobiliers, la loi Repentin prévoit une taxe sur les logements vacants. Le but étant tout simplement d'utiliser les logements existants, non occupés et très souvent situés en centre ville.

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Published by KACIUS - dans Immobilier
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Christian 09/11/2012 01:00


PARMI PLUSIEURS PRODUITS, ON PEUT NE PAS FAIRE LE BON CHOIX...JE CROIS à la fois UTILE DE RAPPORTER UNE DOULOUREUSE EXPERIENCE et en même temps MERCI DE DONNER VOTRE POINT DE VUE SURTOUT SI
VOUS ETES UN PROFESSIONNEL.


 


Suite à un investissement dans une chambre d’ EHPAD auprès d’un grand groupe, ce dernier a revendu entre temps la résidence à un groupe plus important que lui avant que l’acte notarié définitif
ne soit passé, j'ai subi et risque de subir divers préjudices.


 


Dans l’acte de réservation co-signé le 23 novembre 2010, il était prévu que l'acte définitif soit passé auprès du notaire du groupe avant le 23 mars 2011, cela n’a pas été respecté et de ce fait:
non seulement je n’ai pas pu bénéficier du pourcentage de déduction fiscale correspondant aux modalités prévues pour les achats effectués en 2010 mais ce n’était hélas pas contractuel et
dépendait des dispositions du vendeur qui pouvait toutefois prévoir d'acter avant le 31 décembre ce qui aurait été à mon sens correct, le taux de commercialisation étant déjà, quelque temps
avant, largement supérieur à 50%. En revanche, j’ai, à mon sens, subi indument le rabot fiscal! A confirmer bien sûr juridiquement, je n'ai, en la matière, que mon bon sens.


 


En effet, un amendement a été voté puis validé le 28 décembre 2010 par le conseil constitutionnel dans le but de ne pas pénaliser les personnes qui, précisément comme moi avaient pris la décision
d'acquerir un produit de défiscalisation CENSI-BOUVARD ou SELLIER quelques mois avant la fin de l'année 2010. La condition essentielle étant d'acter avant le 31 mars 2011.


 


Or, les sociétés n'ont pas tenu compte de la clause de délai du contrat de réservation à tel point même qu'il a fallu une très longue attente par ailleurs inquiétante et traumatisante, à ,savoir
jusqu'au 15 décembre 2011, soit plus d'un an pour la signature de l'acte définitif !


 


J'ai de mon côté, bien sûr, oeuvré depuis le début pour que tout soit fait dans les meilleurs délais, y compris en intervenant auprès de mon notaire qui a fait le nécessaire sans pouvoir aboutir
faute de réponse à ses sollicitations.


 


Pour information: très inquiet suite au retard de la signature qui perdurait sans explication et dans l'impossibilité de me retourner sans inconvénients (depuis le début d'ailleurs, parce
qu'engagé par un prêt in fine, garanti par une assurance vie, tous deux souscrits pour cette opération dont le prêt spécifiquement dédié et déjà débloqué avec l'accord de mon notaire par souci de
ne pas en perdre le bénéfice vu le retard), j'ai pris l'initiative de solliciter des informations téléphoniques dans plusieurs directions dont la banque assurant la GFA du programme.


 


J'ai réussi à savoir que l'accord avec leur client posait problème et n'était pas encore entériné, tout en étant toutefois rassuré par la très forte probabilité d'un accord à venir, effectivement
, une quinzaine de jours après, la signature notariée de l'acte de vente pouvait se faire...


 


La transaction entre les deux groupes, parmi les premiers du secteur, a peut-être aussi influé sur l’avancement du chantier car la livraison devait se faire au deuxième trimestre 2012 et à ce
jour 8 novembre 2012 : aucune nouvelle ! A la perte de loyers se rajoute le risque de ne pouvoir défiscaliser sur les revenus 2012...


 


Pas un seul courrier postal ou electronique, aucun appel téléphonique même de la part de l’intermédiaire, cela me semble inadmissible et va de paire avec la manière cavalière avec laquelle on a
répondu à un courrier recommandé de ma part pour demander la prise en charge du préjudice lié au non respect du contrat entrainant l’application du rabot fiscal.


 


En effet, dans la réponse à ce courrier, on me fait remarquer par deux fois que je suis bien audacieux ! Et le raisonnement mis en œuvre pour tenter de me dissuader de mes droits est, de mon
point de vue, un véritable sophisme, sans vergogne. Choqué, je ressens cela comme une intimidation : avoir l'audace de prétendre être lésé! ...par des groupes pour lesquels cette défiscalisation
est un effet d'aubaine. Sans compter les avantages supplémentaires à venir pour eux, lorsque, comme trop souvent, l'évolution du loyer n'est pas indexée mais forfaitaire à des pourcentages
faibles. En revanche pour moi, modestement, la défiscalisation compense une perte de retraite amputée par une mise en invalidité trop précoce.


 


J'ai pris le temps de confectionner un dossier solide, argumenté avec des preuves nombreuses, même redondantes parfois, carrément aux antipodes des arguments... surprenants du service juridique
du groupe auquel malheureusement je suis confronté au lieu de collaborer!


 


Scientifique de formation, sans aucune connaissance en droit, heureusement j'ai souscris une assurance de défense juridique qui me suit en me proposant une grille de remboursement pour cette
affaire. Mais face à ces grands groupes, je suis pessimiste sur les délais et toute la partie de frais qui resteront à ma charge.


 


Aussi, Je suis extrêmement friand de conseils de professionnels ou de proposition de collaboration, éventuellement par des personnes dans la même situation. Je n'ai pas encore choisi une
stratégie ni fait appel à juristes spécialisés que je ne sais d'ailleurs où contacter pour l'instant.


 


christian7417@gmail.com


 


 

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