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5 décembre 2012 3 05 /12 /décembre /2012 11:54
Réhabilitation en lo

Réhabilitation en loi Malraux à Bayonne

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3 décembre 2012 1 03 /12 /décembre /2012 10:03

La fin de la possible déduction en matière d’ISF d’un emprunt contracté par l’acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier


Lorsque des investisseurs acquièrent la nue propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé concomitamment. Dans cette hypothèse, le nu-propriétaire n’aura rien à déclarer en matière d’ISF.

Dans la mesure où l’immeuble objet du démembrement n’est pas un bien exonéré d’ISF, en vertu des dispositions de l’article 885 G, le nu-propriétaire pouvait déduire son emprunt, contracté pour l’acquisition, de l’assiette de son ISF (Cass. Com, 31 mars 2009 n°08-14.645).

L’article 9 du projet de loi de finances pour 2009 prévoit un nouvel article 885 G quater dans le CGI, empêchant désormais cette déductibilité. En effet, cet article dispose que  « Les dettes contractés par le redevable pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par l’intéressé ou qui en sont exonérés ne sont pas imputables sur la valeur des biens taxables. Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée. »

En d’autres termes, le bien étant exonéré d’ISF pour le nu-propriétaire, ce dernier ne pourra plus déduire l’emprunt sur son assiette ISF.

 

La cession d’usufruit temporaire taxée à l’IR et non plus selon le régime des plus-values


L’article 12 de la loi de finances rectificatives pour 2012 prévoit d’imposer le produit retiré de la cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire non plus dans la catégorie des plus-value mais dans celle du revenu à laquelle il se rattache (revenus fonciers pour un immeuble ou revenus distribués pour des actions).

Cette nouvelle mesure serait applicable de manière rétroactive aux cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012.

Par cette mesure, le gouvernement veut mettre fin aux opérations consistant à céder l’usufruit temporaire d’un bien à une société à l’IS contrôlé par le cédant, le produit de la cession étant dans ce cas soumis au régime des plusvalues bénéficiant du taux forfaitaire et surtout d’un abattement pour durée de détention.

 

 

Remarques concernant le nouvel article 885 G quater du CGI présenté ci-dessus :


La dernière phrase de cet article : « Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée » reprend exactement la règle qui prévalait jusqu’alors, règle confirmée par la décision de la Cour de cassation du 31 mars 2009.

De plus, on ne voit pas ce que cette dernière phrase ajoute à la phrase précédente.

Serait-ce donc que, d’une certaine façon, la règle ancienne pourrait, dans certains cas, trouver encore à s’appliquer?

Affaire à suivre…

 

Source : www.riviereavocats.com 

Plus d'infos sur l'investissement en nue-propriété ici

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18 octobre 2012 4 18 /10 /octobre /2012 19:58

 

Les élections présidentielles ont porté à la tête de l’Etat, François HOLLANDE. Son gouvernement applique une politique qui prend en compte les obligations inhérentes au choix de non seulement rester dans la zone euro mais aussi de prolonger la dynamique conduisant à plus ou moins longue échéance à un fédéralisme économique.  C’est de cela que nous allons parler aujourd’hui ;

 

Une dynamique engagée par la précédente majorité a conduit à la signature du pacte budgétaire (l’objectif étant le retour à l’équilibre budgétaire). C’est ajouté depuis, le pacte de croissance (d’un montant de 120 milliards d’euros) et un accord sur une union bancaire permettant de recapitaliser les banques (accord du 29 juin 2012).

 

Mais, ce qu’il faut avoir à l’esprit aujourd’hui c’est, d’une part la ratification par la France du traité sur la stabilité, la coordination et la gouvernance (le TSCG1  qui impose une règle d’or2 ), et d’autre part les décisions du Conseil européen sur l’Union bancaire, la supervision des banques, le rôle de la Banque centrale européenne, la taxe sur les transactions financières.

 

 

Est-ce un bon choix ?

 

Rappelons que la mise en œuvre d’une union monétaire implique : une convergence des performances économiques et une cohérence des politiques économiques (cohérence des politiques entre elles et cohérence entre politiques nationales et communautaires).

 

Or, l’économiste Christian Saint-Etienne constate que « c’est la zone euro qui subit le choc le plus violent de la crise. Donc, non seulement l’Euro n’a pas été un bouclier contre la crise mais a été un élément d’accentuation de celle-ci ». On ne peut qu’être surpris par l’affirmation de cet économiste pro-européen. Il s’en explique.

 

Pour lui, comme pour d’autres économistes qui arrivent au même constat sur la situation de la zone euro, il existe au sein de celle-ci ‘deux modèles de croissance’ avec des performances économiques qui divergent fortement :

 

• l’un, avec comme chef de file l’Allemagne, est basé sur « un modèle industriel exportateur », et des produits à haute valeur ajoutée, ce qui produit des excédents extérieurs de 4 % ;

 

• l’autre, incarné notamment par la France, est fondé sur une économie tirée par la « consommation interne et la dépense publique à crédit » ; ce qui entraine un déficit extérieur de 2 à 4 % du PIB.

 

La cohabitation de deux ensembles de pays aux performances économiques divergentes, mais disposant d’une même monnaie paraît à terme poser problème, au point de remettre en cause l’existence même de la zone euro. 

 

 Une double alternative existe :

  • soit, l’on passe de la monnaie unique à la monnaie commune, l’euro devenant alors une simple unité de compte ;
  • soit, l’on opte pour la mise en place d’une « zone monétaire optimale » avec un gouvernement économique.

 

Au regard des faits, les pays de la zone euro s’orientent vers la résolution de ce paradoxe (l’existence de deux modèles antinomiques) de façon pragmatique. Il s’agit de mettre en place les conditions de construction d’une zone monétaire optimale dont parle Christian de Saint-Etienne.  

 

 

La zone monétaire optimale

 

Robert MUNDELL (prix Nobel d’économie en 1999) est, avec Marcus FLEMING, à l’origine de cette théorie. Pour ces deux économistes, une zone monétaire est optimale si les zones économiques qui la composent n'ont pas de différentiel d'inflation, ne subissent pas de chocs asymétriques mais, au contraire, connaissent une libre circulation des individus (facteur travail) et des flux financiers (facteur capital). 

 

Que nous disent-ils encore ? Une ZMO est un domaine d'application géographique optimal d'une monnaie ou de plusieurs monnaies dont les taux de change sont fixés irrévocablement. 

 

Quant à l'optimalité, elle est définie via un certain nombre de critères : 

  1. Une forte intégration commerciale 
  2. Une mobilité géographique des facteurs de production (travail, capital) entre les régions 
  3. La prédominance des chocs symétriques 
  4. L'existence de mécanismes d'ajustement face aux chocs asymétriques (en particulier, un certain fédéralisme budgétaire).

 

Enfin, les politiques structurelles doivent favoriser le jeu des forces endogènes de renforcement de la zone afin d’aboutir à une convergence des résultats et des politiques économiques, et ce pour que cette unification monétaire soit viable.

 

C’est sur la base de ce double constat : la situation des pays de la Zone euro et les critères de référence exposés ci-dessus, que Christian Saint-Etienne  souligne que trois conditions sont aujourd’hui nécessaires : un gouvernement économique, un budget fédéral et un encadrement de la concurrence fiscale et sociale entre les pays membres.

 

un gouvernement économique : à l’image des Etats Unis qui dispose d’un Etat fédéral coordonnateur,

 

un budget fédéral permettant notamment des transferts de revenus aptes à lisser les chocs asymétriques

 

un encadrement de la concurrence fiscale et sociale entre les pays membres (avec une forte mobilité du travail et du capital)

 

Quelques précisons sont utiles dans le débat actuel sur l’avenir de l’euro :

 

Selon Kenen, moins les économies sont spécialisées (au sens de plus elles ont une production diversifiée), moins elles sont sensibles aux chocs ; en effet, si la demande pour un produit décline, les conséquences du choc sur la production et sur l’emploi sont bien moins étendues que s’il s’agit de la monoproduction d’un pays. Les économies diversifiées peuvent plus facilement adopter des changes fixes et s’intégrer à une zone monétaire que celles qui ne le sont pas.

 

Pour Ingram et Johnson, une zone monétaire (taux de change fixes et monnaie unique) ne peut fonctionner, et à plus forte raison être optimale, sans une mobilité totale des capitaux et une libéralisation de l’offre des services financiers de sorte que les déficits éventuels sont financés sans pressions, ni sur les taux de change, ni sur les taux d’intérêts.

 

A cela il convient d’ajouter, la coassurance régionale apportée par un système fiscal intégré et par un budget centralisé (fédéral).

 

La convergence doit être comprise ici à trois niveaux :

  • convergence nominale (taux d'inflation) : la première condition de stabilité monétaire est la convergence des taux d'inflation des différents pays ;
  • convergence réelle (taux de croissance) : les taux de croissance des pays membres ne peuvent diverger de façon importante et durable ;
  • convergence structurelle : elle permet une bonne adaptation de l'appareil productif à la demande (internationale et nationale)

 

 

Quel scénario retenir ?

 

Pour Christian de Saint-Etienne, il s’agirait de réaliser ‘une véritable fédéralisation sur le principe d’une zone monétaire optimale’…‘Qui doit prendre en compte les intérêts stratégiques des Etats’. Et de continuer en expliquant que ‘les pays qui n’ont pas joué le jeu, comme l’Irlande’…’en serait par exemple exclus. Comme ceux qui n’ont pas été clairs dans leur compte’ (la Grèce pour ne pas la citer). Et de terminer en disant qu’il croit à une Europe à neuf comprenant : la France, l’Allemagne, l’Autriche, les Pays-Bas, l’Italie, l’Espagne et le Portugal.

 

Un avis qui n’est pas partagé par tous car, pour reprendre certains commentaires, il y a en réalité deux zones euros :

 

l’une est centrée sur la production et l’exportation, avec des excédents de balance courante élevés, constituée de l’Allemagne, des Pays-Bas, de l’Autriche, et de la Belgique ;

 

l’autre qui est centrée sur la consommation, avec des déficits significatifs de balance courante comme en France, en Italie, ou considérables comme en Espagne, au Portugal et en Grèce.

 

Comme ne se profile pas à l’horizon de gouvernement économique et de fédéralisme fiscal, il est, si l’on se place uniquement au niveau économique, justifié d’envisager la partition de l’Euro. 

 

On le voit, ce n’est pas le chemin pris par les responsables politiques. Et l’on peut dire qu’à ce jour, si « le spectre d’une explosion de la zone euro s’est éloigné, de nombreux risques demeurent et la plupart des problèmes de fond demeurent ». (Guillaume DUVAL)

 

En effet :

 La question espagnole demeure. Or, elle ne peut être résolue :

  • d’une part, qu’avec la supervision des 6 000 banques par la BCE, mais le gouvernement allemand s’y oppose ;
  • d’autre part, que si le gouvernement Espagnol fait appel aux instruments de secours (FSE et MSE), mais celui-ci cherche toujours à éviter cette procédure.

 

 La Grèce n’a pas atteint les objectifs fixés par la troïka :

  • elle a besoin impérativement que l’Union débloque la tranche des 31 Milliards d’euros (cf. le plan adopté en février 2012),
  • son gouvernement demande un délai supplémentaire de deux ans pour rétablir les comptes publics,
  • dans un premier temps refus allemand mais face aux risques sociaux et politiques que cela pourrait générer, Berlin a changé d’avis (on attend le vote du parlement).

 

 La France, quant à elle se lance dans un plan d’austérité le plus important depuis l’après-guerre. D’où un double risque :

  • entraîner l’économie française dans la récession
  • annuler les effets positifs pour la zone euro de l’action de la BCE

 

 

Que conclure provisoirement ? 

 

Un constat : les problèmes de fond ne sont pas régler et le ‘feu brule sous la braise’. En fait, les réformes de gouvernance de la zone euro (explique Guillaume DUVAL) ainsi que le pacte budgétaire  se sont centrés uniquement sur le renforcement de la discipline budgétaire. Ce qui est insuffisant.

 

En effet, si quelques indicateurs de convergence ont été introduits, aucune réponse n’a été apportée pour résoudre l’une des causes actuelle de la crise, à savoir le creusement des écarts de compétitivité.

 

Il y faudrait semble-t-il, ‘un budget commun plus conséquent’ et la mise en place de politiques budgétaires sur la base ‘d’autres critères que le niveau des déficits et de la dette’.

 

Alors faut-il discuter d’un nouveau traité ? C’est en tout cas l’avis d’Angela MERKEL. Oui mais à la condition que l’on intègre la question posée par Jacques SAPIR.

 

A quoi doit servir la zone euro ? Et il explique, qu’à l’heure actuelle, l’euro est pour certains, l’économie financière, une bonne monnaie, pour d’autres, l’économie réelle, une mauvaise monnaie. 

 

Pourquoi ? Parce que la zone euro est incomplète dans sa construction. Et l’on revient dès lors à la construction imparfaite de la zone monétaire optimale. 

 

PM Descolonges

 

 

 

 

1  Plus communément appelé "Pacte budgétaire européen", le traité sur la stabilité, la coordination et la gouvernance au sein de l'Union économique et monétaire vise à contraindre les Etats de la zone euro à financer leurs dépenses par leurs recettes et donc à limiter le recours à l’emprunt. Signé par 25 Etats membres de l’UE (tous sauf le Royaume-Uni et la République tchèque), ce nouveau traité, ratifié par la France entrera en vigueur dès le 1er janvier 2013.
2  La règle d’or prévoit d’obliger les Etats à  se doter de dispositions contraignantes destinées à respecter leurs obligations résultant du pacte de stabilité en ce qui concerne la convergence vers leur objectif  de solde structurel à moyen terme. Ce qui signifie que le déficit structurel (tendance durable à ce que les recettes soient inférieures aux dépenses publiques) ne devra pas dépasser 0,5% du PIB (il est actuellement de 4% pour la France).
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18 octobre 2012 4 18 /10 /octobre /2012 17:42
Programme Loi Malrau

Programme Loi Malraux 2012 : 14, rue Saint Vincent - Vannes - VANNES (56)

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5 octobre 2012 5 05 /10 /octobre /2012 11:35

Le projet de loi de finances pour 2013 propose, conformément aux promesses électorales du président, de supprimer les allégements d'ISF consentis par son prédécesseur.

 

Dans les faits, il ne s'agit pas d'un véritable retour aux règles applicables avant cette première réforme. La "contre-réforme" de François Hollande propose même un léger relèvement du seuil d'imposition (qui pour rappel était de 800 000 € avant d'être porté à 1 300 000 € par l'ancien gouvernement), l'instauration d'un nouveau barème à 6 tranches (dont les taux, et certaines tranches, diffèrent au regard du barème applicable jusqu'en 2011) et la remise en place d'un mécanisme de plafonnement au taux de 75 % (contre 85 % antérieurement). Il prévoit également de mettre à fin à la déduction des dettes ayant servi à acquérir des biens exonérés. 

 

Calcul de l'ISF 

 

Seuil et barème 

 

Le projet de loi propose de relever le seuil de déclenchement de l'ISF de 10 000 € et de substituer un nouveau barème à 6 tranches au barème à 2 tranches qui devait s'appliquer chaque année à compter de 2012.

Ainsi, les personnes dont la valeur du patrimoine net taxable est au moins égale à 1 310 000 € au 1er janvier 2013 seraient soumises, dès 800 000 € de patrimoine, au barème suivant :

 

 

 

 

Un mécanisme de décote devrait bénéficier aux personnes dont le patrimoine a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 310 000 € et inférieure à 1 410 000 €. Leur impôt, calculé suivant le nouveau barème, serait réduit d'une somme égale à 17 977,50 € - (1,275 % x valeur de leur patrimoine net taxable).

 

Notes : 

- Le seuil au-delà duquel l'exonération partielle des parts de groupements fonciers et des biens ruraux loués à long terme passe de 3/4 à 1/2 resterait fixé à 101 897 € pour 2013.

- Les modalités déclaratives simplifiées, intéressant au principal les contribuables dont le patrimoine net taxable est inférieur à 3 000 000 €, devraient être maintenues.

 

Mécanisme de plafonnement 

 

L'ISF serait de nouveau plafonné à compter de 2013. Le niveau de ce plafonnement serait en revanche abaissé à 75 % des revenus perçus par le contribuable (il était de 85 %, avant sa suppression en 2012), ce qui lui est a priori plus favorable, mais cela serait sans compter que le gouvernement a par ailleurs proposé d'étendre l'assiette de comparaison à d'autres revenus, y compris certaines plus-values latentes. Seraient ainsi désormais pris en compte pour l'appréciation de ce plafond, les produits des PEL, des contrats d'assurance vie, des trusts, les bénéfices distribuables (sous réserve de nombreuses exceptions), ainsi que les plus-values ayant donné lieu à report d'imposition. 

Note : Les modalités particulières de prise en compte de ces gains seront détaillées dans la prochaine version à paraître de la Patrithèque.

 

Fin de la déduction des dettes rattachées à des biens exonérés 

 

Le gouvernement souhaite mettre un terme dès 2013 à une technique d'optimisation largement relayée en pratique consistant à acheter un bien exonéré d'ISF et de déduire de son patrimoine l'emprunt ayant servi à financer ce bien pour le calcul de l'ISF. Sont notamment visées par ce revirement les acquisitions à crédit de nue-propriété de biens et d'oeuvres d'art, les donations temporaire ou permanente d'usufruit.

 

Note : Le gouvernement propose, en marge de cette réforme, de modifier le point de départ du calcul des intérêts de retard en matière d'ISF et d'étendre les possibilités de contrôle de l'administration fiscale en exigeant des contribuables soumis aux modalités déclaratives simplifiées qu'ils indiquent, à compter de 2013, la valeur brute de leur patrimoine en plus de la valeur nette. Ne font en revanche pas partie du projet de loi de finances initial les autres pistes précédemment avancées : baisse du taux de réduction ISF PME et du montant de réduction accordé au titre des charges de famille, remise en cause de l'exonération temporaire accordée aux impatriés...

 

Source : Projet de loi de finances pour 2013, n°235, 28 sept. 2012, AN, art. 9

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5 octobre 2012 5 05 /10 /octobre /2012 11:24

Conformément aux orientations du président de la République, le gouvernement a pour objectif de construire 500 000 logements chaque année, dont 150 000 logements sociaux. Une politique de réforme de la fiscalité immobilière est donc mise en place afin de créer un "choc d'offres" en incitant à la mise sur le marché de biens immobiliers dès 2013. Le texte prévoit ainsi de réformer le régime d'imposition des plus-values immobilières, de durcir la taxe sur les logements vacants et de créer un nouveau dispositif immobilier qui viendrait remplacer le Scellier. 

 

Réforme des plus-values immobilières 

 

Afin de relancer l'activité en matière immobilière, le projet prévoit 2 mesures principales :

la 1ère consistant à réformer l'imposition des plus-values immobilières réalisées sur les terrains à bâtir,

la 2nde, plus marginale, concernant le régime général d'imposition des plus-values immobilières (le gouvernement a en effet renoncé, pour l'heure à mettre en place la réforme envisagée initialement).

 

Le projet propose, en 1er lieu, de créer un régime d'imposition des plus-values immobilières spécifique aux cessions de terrains à bâtir. Ces dernières devraient être déterminées, dès le 1er janvier 2013, sans application de l'abattement pour durée de détention (abattement progressif qui permet l'exonération totale d'imposition à partir de 30 ans de détention), ce afin de remettre rapidement sur le marché des terrains qui sont conservés, parfois dans le but de profiter justement de cet abattement. Une mesure transitoire serait cependant mise en place : les plus-values réalisées lors d'opérations engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 et pour lesquelles la signature d'un acte authentique de cession aurait lieu avant le 1er janvier 2014 continueraient à bénéficier de l'ancien régime. 

Par ailleurs, pour les cessions réalisées à partir du 1er janvier 2015, les plus-values sur ces terrains seraient soumises non plus au taux forfaitaire de 19 % mais au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).

 

Note : Il est prévu que, en pratique, le cédant continuerait d'être soumis au prélèvement de 19 % au jour de la cession directement par le notaire, qui constituerait un acompte, le cas échéant restituable, de l'IR dû au barème progressif.

 

Il prévoit, en 2nd lieu, s'agissant du régime plus général des plus-values immobilières (cession des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir), de mettre en place, sur les plus-values résultant de cessions réalisées en 2013, un abattement exceptionnel de 20 % (applicable après l'abattement pour durée de détention) dans le même but d'inciter les propriétaires à vendre. Cet abattement ne serait pas pris en compte pour la détermination de l'assiette des prélèvements sociaux. 

Les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents depuis le 1er janvier 2012 devraient être prises en compte dans la détermination des revenus plafonds à respecter pour bénéficier des abattements en matière de taxe foncière et de taxe d'habitation pour les plus-values réalisées sur des cessions effectuées depuis le 1er janvier 2012 et mentionnées dans la déclaration de revenus n°2042. 

 

Taxe sur les logements vacants 

 

Le projet de loi de finances pour 2013 propose de soumettre à la taxe, les logements vacants depuis plus d'1 an au lieu de 2 ans actuellement et de rallonger le délai d'occupation temporaire du logement permettant de remettre en cause son caractère vacant, de 30 jours (actuellement) à 90 jours. 

Le texte envisage également d'augmenter les taux de la taxe à 12,5 % la 1ère année d'imposition et 25 % dès la 2ème année d'imposition.

 

Note : La 2ème loi de finances rectificative pour 2012 avait déjà augmenté ces taux pour les impositions émises à partir du 1er janvier 2013. le projet de loi propose de durcir encore cette taxe.

 

Enfin, il serait prévu d'étendre le périmètre d'application de la taxe à toutes les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. 

 

Création d'un nouveau dispositif d'incitation fiscale 

 

Un nouveau dispositif d'incitation fiscale en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 devrait être créé pour remplacer le dispositif Scellier qui arrive à son terme.

Il permettrait de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18 %, répartie sur 9 ans, dès lors que des conditions de loyers, de revenus et de localisation géographique seraient respectées. 

 

Source : Projet de loi de finances pour 2013, n°235, 28 sept. 2012, AN, art. 10, 11, et 57

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2 octobre 2012 2 02 /10 /octobre /2012 12:59

Le projet de loi de finances pour 2013 et le projet de loi de programmation des finances publiques 2012-2017 ont été présentés au Conseil des ministres et à la Commission des finances de l'Assemblée nationale par Pierre Moscovici et Jérôme Cahuzac. 

Les principales modifications parmi l’ensemble des dispositions patrimoniales concernent l’impôt sur le revenu et les niches fiscales.

 

L’impôt sur le revenu est alourdi et son assiette est élargie. 

 

L’alourdissement de l’impôt sur le revenu se traduit par le gel du barème, l’abaissement du plafond du quotient familial, la création d’une nouvelle tranche à 45%, une surtaxe de 18% sur les hauts revenus et un quasi retour à l’ancien barème de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Le gel du barème pour les revenus 2012 déclarés en 2013 équivaudrait à un abaissement des seuils de déclenchement des tranches de l’impôt sur le revenu de 2%, étant tenu compte de l’inflation tandis que le quotient familial est abaissé de 2.300€ à 2.000€. Une nouvelle tranche d’impôt sur le revenu à 45% pour les revenus dépassant 150.000€ par personne est créée. Elle s’ajoute à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, de 3% par part à compter de 250.000€, et de 4% à compter de 500.000€. Le taux marginal d’imposition s’élève donc à 48% pour un revenu fiscal de 250.000€ ou de 49% à partir de 500.000€. A cela s’ajoute une surtaxe de 18% sur les très hauts revenus, qui, additionnée à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et aux prélèvements sociaux, a pour résultat de taxer globalement à 75% les revenus d’activités professionnelle dépassant 1 million d’euros. 

Concernant l'impôt de solidarité sur la fortune, on assiste à un quasi retour à l'ancien barème. Le seuil d’entrée est fixé à 1.310.000€, les anciens taux sont réhabilités (de 0,50% à 1,5%) et l'imposition est effective dès 800.000€. Le plafonnement est rétabli ( le total des prélèvements devra être inférieur à 75% des revenus) et la réduction d’ISF pour investissement dans les PME restera inchangé.

 

De plus, les revenus les revenus du capital sont intégrés au barème de l’impôt sur le revenu ce qui a pour conséquence l’élargissement de son assiette.

Les gains de la levée d’options sur actions et attributions d’actions gratuites, les plus-values mobilières, les dividendes et les intérêts seront intégrés à l’impôt sur le revenu et donc soumis au barème progressif. Ce dispositif connaît quelques dérogations et adaptations selon cas particuliers. Les anciens prélèvements continueront à s’appliquer à titre de simples acomptes, éventuellement remboursables. Les plus-values immobilières autres que les terrains à bâtir devraient être exclues de l’intégration au barème progressif. Le taux actuel de 19% hors prélèvements sociaux ainsi que l’abattement pour durée de détention est maintenu, et un abattement spécial de 20% en 2013 après prise en compte de l’abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun est mis en place. Les plus-values immobilières sur les terrains à bâtir seraient quant à elles soumises au barème progressif et l’abattement pour durée de détention ne leur serait plus applicable, à compter du 1er janvier 2015. En parallèle, à compter du 1er janvier 2013, l’abattement pour durée de détention ne serait plus pris en compte.

 

Le projet de loi de finances traite également des « niches fiscales ». 


Le mécanisme de plafonnement global de certains avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu (IR) dont bénéficie un contribuable au titre d’une même année d’imposition a été institué afin d’éviter que le cumul d’avantages fiscaux ne réduise la progressivité de l’impôt de manière trop importante. Pour l’imposition des revenus de 2012, le plafonnement global est égal à 18 000 euros majorés de 4 % du revenu imposable du foyer fiscal. Le projet ramène la part forfaitaire à 10.000€ et supprime la part proportionnelle de 4%. Compte tenu de leurs spécificités, certains dispositifs ne seraient pas pris en compte dans le plafonnement global : 

- les réductions d’impôt accordées au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti (« loi Malraux ») ; 

- les réductions d’impôt accordées au titre du financement en capital d’œuvres cinématographiques ou audiovisuelles « SOFICA ». 

La mesure sera applicable à compter de l’imposition des revenus de l’année 2013, pour des dépenses payées et des investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.  

Les avantages fiscaux acquis à compter de l’imposition des revenus de l’année 2013, mais qui trouvent leur fondement dans une décision d’investissement antérieure au 1er janvier 2013, ne seront pas concernés par le durcissement du plafonnement et resteraient soumis aux plafonds antérieurs.  

Toutefois, les investissements réalisés en outre-mer continueraient à bénéficier de l’ancien plafonnement, pour préserver à ces derniers leur caractère attractif, et en raison des enjeux économiques qu’ils représentent pour l’outremer.

 

Le second point du projet concerne le dispositif Scellier qui sera remplacé par le dispositif Duflot.

 

En vue d’atteindre les objectifs fixés par le Président de la République visant à construire 500 000 logements nouveaux par an, dont 150 000 logements sociaux, il est proposé de mettre en place un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, en remplacement du dispositif « Scellier » qui s’éteint le 1er janvier 2013

Ainsi, le nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, qui sera inclus dans le plafonnement global des niches, présente les principales caractéristiques suivantes :

- il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) de 18 % applicable aux contribuables qui acquièrent ou font construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 des logements neufs ou assimilés qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans ;

- la réduction d’impôt (RI) s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements ;

- la RI est calculée, selon le cas, sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable, ou sur 95 % du montant de la souscription, dans la limite d’un montant global annuel de 300 000 € ;

- les investissements ouvrant droit au bénéfice de l’avantage doivent être situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Toutefois, dans les zones où ces besoins sont localisés (zone B2), la réduction ne s’appliquera qu’aux logements situés dans des communes ayant fait l’objet d’un agrément du Préfet de Région ;

- l’avantage fiscal est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label « BBC 2005 », pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique ;

- au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la RI qu’à raison d’un seul logement, sans préjudice de la possibilité de bénéficier au titre de la même année de cet avantage fiscal au titre également de la souscription de parts de SCPI éligibles dans la limite du plafond global de 300 000 € précité ;

- pendant toute la période couverte par l’engagement de location, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires qui seront fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre, afin de concentrer l’effort de l’État sur l’offre de logement en faveur des ménages modestes. Dans cette même logique, les locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources ;

- cette préoccupation sociale s’accompagne de la recherche d’une mixité sociale et de protection de l’investisseur qui passera par la forme d’une limitation du nombre de logements pouvant être éligibles à la RI au sein d’un même immeuble, sanctionnée par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements en vue d’un usage locatif ouvrant droit à l’avantage fiscal ;

- enfin, afin d’adapter au mieux l’offre locative aux caractéristiques locales et de garantir que le bénéfice de l’avantage fiscal s’accompagne du respect de plafonds de loyer véritablement intermédiaires, le Préfet de Région pourra, sur avis du comité régional de l’habitat, minorer les plafonds de loyers.

Le dispositif fera l’objet d’une évaluation préalable au dépôt du projet de loi de finances pour 2015 qui déterminera les conditions de son évolution.

 

 

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17 septembre 2012 1 17 /09 /septembre /2012 14:17

FDans un commentaire rendu le 12 Septembre 2012, l'administration fiscale commente les conséquences de la diminution du plafonnement des avantages fiscaux tels que prévu par l'article 200-OA du code général des impôts. 

 

L'article 106 de la loi de finances pour 2011 a fixé le plafond des avantages fiscaux à 18 000 € et 6% du revenu imposable, au titre de l'imposition des revenus de l'année 2011. 

 

Pour les revenus de l'année 2012, le plafond est fixé à 18 000 e et 4% du revenu imposable.

 

I°Champ d'application du plafonnement des avantages fiscaux:

 

A) Avantages fiscaux visés par le plafonnement au 1er Janvier 2012:

 

Sont visés par le dispositif du plafonnement les avantages fiscaux qui prennent la forme de déductions pour les investissements locatifs en revenus fonciers, de réductions d'impôt et de crédits d'impôt:

 

1°Déductions pour investissements locatifs en revenus fonciers

- Déduction au titre de l'amortissement Robien classique et Robien recentré

- Déduction au titre de l'amortissement Borloo neuf

- Déduction au titre de l'amortissement Robien SCPI et Borloo SCPI

 

2° Les réductions d'impôt visées par le plafonnement:

- Réduction d'impôt au titre des investissements dans l'immobilier de loisir

- Réduction d'impôt accordée au titre des investissements forestiers

- Réduction d'impôt au titre des investissements dans des résidences hôtelières à vocation sociale

- Réduction d'impôt accordée au titre de certains investissements réalisées outre mer

- Réduction d'impôt accordées au titre des souscriptions au capital des sociétés non cotées et des souscriptions de parts de FCPI et de parts FIP

- Réduction d'impôt au titre de la télédéclaration et du télépaiement de l'impôt sur le revenu

- Réduction d'impôt au titre des souscriptions au capital de SOFICA

- Réduction d'impôt au titre des travaux de conservation ou de restauration d'objets mobiliers classés

- Réduction d'impôt d'impôt au titre des dépenses supportés en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti  (réduction d'impôt Malraux)

- Réduction d'impôt au titre des souscriptions en numéraire au capital de SOFIPECHE

- Réduction d'impôt accordée au titre des sommes effectivement versées sur compte épargne développement 

-réduction d'impôt accordée au titre de l'investissement immobilier locatif neuf (réduction d'impôt Scellier) 

- Réduction d'impôt au titre des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle ( réduction d'impôt Censi Bouvard)

- Réduction d'impôt au titre des dépenses effectuées en vue du maintien et de la protection du patrimoine naturel(espaces naturels classées et assimilé

- Réduction d'impôt accordée au titre des sommes versées pour l'emploi d'un salarié à domicile

 

3° Les crédits d'impôts visés par le plafonnement:

- Crédit d'impôt accoré au titre des sommes versées pour l'emploi d'un salarié à domicile

- Crédit d'impôt au titre des équipement en faveur du développement durable et des économies d'énergie

- Crédit d'impôt au titre des frais de garde des jeunes enfants

- Crédit d'impôt au titre des revenus distribué qui bénéficient de l'abattement de 40% et de l'abattement fixe annule

- Crédit d'impôt au titre des contrats d'assurance pour loyers impayés des logements locatifs conventionnés

- Crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour l'acquisition de l'habitation principale.

 

B) Crédits et réductions d'impôt exclus du champs d'application du plafonnement des avantages fiscaux. Liste au 1er Janvier 2012

 

1°Les réductions d'impôt exclues:

- Réduction d'impôt accordée aux adhérents de centres de gestion ou d'association agrées

- Réduction d'impôt au titre des cotisations syndicales

- Réduction d'impôt au titre des frais de scolarité des enfants scolarisés

- Réduction d'impôt accordée au titre des primes versées dans le cadre de certains contrats d'assurance ( rente-survie, épargne handicap)

- Réduction d'impôt accordée au titre de l'hébergement en établissement de long séjour ou en section de cure médicale

- Réduction d'impôt au titre des prestations compensatoires en capital versées sous forme d'argent

- Réduction d'impôt au titre des dons faits par les particuliers et les entreprises

- Réduction d'impôt accordée au titre de l'acquisition d'un trésor national

- Réduction d'impôt accordée au titre des cotisations versées aux association syndicales chargées du défrichement forestier

 

2° Crédit d'impôt exclus du dispositif du plafonnement:

- Crédit d'impôt au titre de l'acquisition d'équipements en faveur des personnes âgées ou fragiles

- Prime pour l'emploi

- Crédit d'impôt au titre de dépenses de remplacement pour congé de certains exploitants agricoles

 

II°Plafonds a retenir

 

Le dispositif du plafonnement des avantages fiscaux est entrée en vigueur pour la première fois en 2009 et reconduit avec des limites différentes au titre de l'imposition des revenus de 2010, 2011 et 2012.

 

A) Événement a retenir pour déterminer le plafond applicable

 

Le plafond est déterminé à la date des dépenses payées ou de la réalisation de l'investissement.

 

1° Dépenses payées ou investissements réalisés en 2011:

Pour 2011, le plafond des avantages fiscaux est fixé à 18 000 € plus 6% du revenu imposable. 

Il est applicable aux dépenses payées ou aux investissements réalisées au titre de l'imposition des revenus de 2011.

Pour les dépenses payées ou les investissements réalisées en 2011 et qui continuent à produire leurs effets au titre des années ultérieures, le plafond de 18 000 € + 6% du revenu imposable continue à s'appliquer. 

Ainsi, les investissements immobiliers réalisés en 2011 sous les dispositifs Scellier ou Censi Bouvard, bénéficient du plafond en vigueur en 2011 pour les fractions de réduction d'impôt déduites les années ultérieures au titre de l'étalement de la réduction d'impôt.

 

2° Dépenses payées ou investissements réalisés à compter de 2012:

Pour 2012 la limite du plafond est fixé à 18 000 e et 4% du revenu imposable. 

Cette limite est applicable aux dépenses payées ou aux investissements réalisés à compter des revenus de 2012. 

Pour les dépenses payées ou les investissements réalisés en 2012 et qui continuent à produire leurs effets au titre des années ultérieures, le plafond de 18 000 e et de 4% du revenu imposable continue à s'appliquer. 

Ainsi, les investissements immobiliers réalisés en 2012 sous les dispositifs Scellier ou Censi Bouvard, bénéficient du plafond en vigueur en 2012 pour les fractions de réductions d'impôt dédduites les années suivantes, au titre de l'étalement de la réduction d'impôt.

 

B) Cas particulier des investissements immobiliers

Pour les investissements immobiliers, la date a tenir est celle de la vente effective du bien immobilier emportant transfert de propriété. 

En présence d'u contrat de réservation ou d'une promesse unilatérale de vente, le plafond a retenir sera celui en vigueur à la date de la signature de l'acte authentique. 

Ainsi, les contribuables qui, en 2010 et 2011, ont enregistré leurs contrats de réservation avant le 31 Décembre de ces années et qui ont passé l'acte authentique de vente après cette date, afin de bénéficier d'une majoration des taux de réduction d'impôt sous le dispositif Scellier, seront soumis au plafond en vigueur au tire de l'année d'acquisition et non de la signature du contrat de réservation ou de son enregistrement.

Lorsque l'acquéreur a souscrit une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique, le plafond applicable est celui en vigueur à la date de la promesse d'achat ou de la promesse synallagmatique.

 

III°Modalités de calcul du plafonnement:

 

A) Articulation du plafonnement global avec d'autres dispositifs:

L'administration distingue deux cas: 

- Les reports qui qui tirent leur origine de réduction d'impôt dont le principe est acquis à compter de

 

1° Plafonnement spécifique de la réduction d'impôt au titre des investissements outre mer

L'article 199 undecies d du code général des impôts prévoit que les contribuables qui procédent à des investissements outre mer sont soumis à des plafonnements spécifiques. 

Sont visés: 

- Les investissements immobiliers locatifs relevant de l'article 199 undecies A du code général des impôts

- Les investissements productifs neufs relavant de l'article 199 undecies B du code général des impôts 

- Les investissements immobiliers locatifs au profit d'organisme à loyer modéré relevant de l'article 199 undecies C du code général des impôts.

Pour ces investissements le plafond de réduction  d'impôt au titre d'une même année d'imposition est 

40 000 € ou si le second montant est plus élevé et sur option du contribuable à 15% du revenu du foyer fiscal auquel appartient le contribuable.

Pour les investissements outre mer qui font l'objet de ce plafonnement spécifique, le contribuable devra appliquer le plafonnement spécifique outre mer et ensuite la plafonnement global.

 

B) Articulation du dispositif du plafonnement global avec les systèmes de report de réduction d'impôt:

Certaines réductions d'impôt ouvrent droit à un report de réduction d'impôt ou de l'avantage fiscal, lorsque l'impôt dû au titre d'une année est insuffisant pour absorber la réduction d'impôt. 

Sont ainsi visées notamment les reports de réduction d'impôt non imputés sous les dispositifs Scellier, Censi Bouvard ou certains investissements réalisés dans les collectivités d'outre mer.

Pour ces situations, l'administration distingue en fonction de la date de réalisation de l'investissement.

 

1°Investissements réalisés avant 2009, date d'entrée en vigueur du premier plafonnement des avantages fiscaux.

Pour les investissements réalisées antérieurement à 2009 ouvrant droit à une réduction d'impôt d'un montant supérieur à celui de l'impôt sur le revenu dû au titre de la première année d'imputation, l'eédent est reporté sur les années ultérieures. Ce report ne sera pas pris en compte dans le calcul du plafond.

 

2° Investissements réalisés à compter du 1er Janvier 2009, date d'entrée en vigueur du plafonnement des avantages fiscaux et réduction d'impôt:

 

Pour les investissements réalisés à partir du 1er Janvier 2009, l'excédent de réduction d'impôt non imputé, ainsi que la partie de la réduction d'impôt faisant l'objet d'un report, est reporté au titre des années suivantes. Ce report est pris en compte dans le calcul de l'avantage en impôt au titre de l'année d'imputation.

 

 

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17 septembre 2012 1 17 /09 /septembre /2012 13:42

La suppression du dispositif Scellier au 31 Décembre 2012 était confirmé le 29 Mai 2012 par Cécile Duflot, ministre du logement. Un système de défiscalisation qui permet à l'acquéreur de prétendre à une réduction d'impôt comprise entre 6% (pour les logements non BBC) et 21% (logements BBC en loi Scellier intermédiaire) du prix d'acquisition du logement. 

 

Cependant, pour faire face à la baisse  du nombre de mises en chantier de nouveaux logements en 2012 ( chute qui devrait s'établir à -25% pour l'ensemble de l'année) et aux promesses électorales de François Hollande (qui a fixé un objectif de construction à 500 000 logements par an), Thierry Repentin, Sénateur et spécialiste des questions du logement au parti socialiste, a annoncé, en accord avec le ministre du logement, de nouvelles mesures qui devraient inciter l'investissement locatif dans le neuf.

 

L'objectif de ces nouvelles dispositions est de promouvoir l'investissement dans l'immobilier neuf, contenir la hausse des prix, augmenter les investissements dans le logement social tout en prenant en compte les aspects écologiques de la construction.

 

Plusieurs pistes ont ainsi été proposées conjointement par Cécile Duflot et Thierry Repentin, pistes qui devraient se traduire par de nouvelles dispositions dans la loi de finances 2013 pour entrer en vigueur dès le premier Janvier de l'année prochaine. 

 

Ces nouveaux dispositifs devraient prendre la forme d'incitations fiscales:

- Une nouvelle loi de défiscalisation immobilière reprenant les grandes lignes de la loi Besson 

- Un nouvel avantage fiscal pour les propriétaires de terrain constructibles

- Un durcissement et une généralisation de la taxe sur les logements vacants

 

I°Vers un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière au 1er Janvier 2013


A) La loi Repentin: de nouveaux avantages fiscaux


Ce dispositif serait similaire à la loi Besson mais dans un version actualisée et améliorée: 

Les acquéreurs de logements neufs qui prendraient un engagement de location de 9 à 15 ans bénéficieraient ainsi d'une déduction fiscale, sous forme d'amortissement (entre 40% et 60% du prix d'acquisition du logement) calculé sur le prix d'acquisition, qui permettrait de créer un important déficit foncier imputable sur le revenu global. La limite de déduction des déficits fonciers sur le revenu global actuellement fixée à 10 700 € par an et par foyer fiscal passerait à 15 000 € par an et par foyer fiscal.

En échange des avantages fiscaux ainsi accordés, le propriétaire du logement devra respecter l'obligation de louer le logement à des personnes dont les revenus n'excèdent pas certains plafonds . 

Comme pour le dispositif Scellier, les loyers seraient également plafonnés en fonction de la zone géographique où se trouve le logement. Le zonage actuel du territoire français en quatre zone, A, B1, B2, C ne devrait pas être remis en cause cependant les zones pouvant bénéficier du dispositif seraient très précisément identifiées.  

 

B) éco-conditionnalité:

Les avantages fiscaux accordés pour ce nouveau dispositif seraient subordonnés au respect d'un niveau de performance énergétique supérieur à celui exigé par la législation et réglementation en vigueur. Ainsi, les logements devraient bénéficier du label BBC 2012 pour les permis de construire déposé après le 31 Décembre 2012 et BBC 2005 pour ceux déposés avant cette date. A défaut, l'investisseur ne pourrait prétendre aux avantages fiscaux.

Un avantage fiscal supplémentaire pourrait également être accordé aux acquéreurs de logements bénéficiant d'un niveau de performance énergétique supérieur au label BBC 2012.

 

II° Nouvel avantage fiscal pour le propriétaires de terrains constructibles:


Le dispositif "Repentin" aurait également comme objectif d'inciter les propriétaires de terrains constructibles à mettre sur le marché de nouvelles réserves foncières. 

La taxation des plus values de cession de terrains nus constructibles serait basée sur un système progressif en fonction de la durée de détention du terrain. Plus la détention serait longue, plus elle serait élevée. Le délai ayant comme date de début, le classement du foncier. 

A l'inverse de la fiscalité sur les plus values immobilières "classiques", basée sur un système décroissant avec le temps, le système ainsi mis en place permettrait de libérer des terrains constructibles à des prix moins élevés que ceux proposés aujourd'hui. 

 

III° Un durcissement et une généralisation de la taxe sur les logements vacants:


Les propriétaires de logements étaient jusque ici exonérés d’impôt locaux s’ils n’habitaient pas le logement en question. Pour les inciter à vendre ou à mettre en location leurs biens immobiliers, la loi Repentin prévoit une taxe sur les logements vacants. Le but étant tout simplement d'utiliser les logements existants, non occupés et très souvent situés en centre ville.

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17 septembre 2012 1 17 /09 /septembre /2012 09:54

Surprise, les plus-values immobilières dégagées lors de la vente d’une résidence secondaire ne seront pas soumises à l’IR. Dès l’an prochain, elles perdront le bénéfice des prélèvements forfaitaires (de 19% à 24. Cependant, le régime de ces plus-values va connaître quelques changements. 

 

Le ministre de l’économie Pierre Moscovici, veut en finir avec la logique actuelle qui ne pousse pas à libérer les logements et les terrains. En effet, plus un propriétaire retarde la vente de son bien, moins il paie d’impôt. Le ministre a donc fait savoir, en conseil des ministres du 12 Septembre, que l’imposition de ces plus-values sera réformé en loi de finance 2013, «  pour permettre un choc d'offre visant à lutter contre la rétention foncière », explique Pierre Moscovici. 

 

Actuellement, la taxation sur les plus-values est de 19% qui est assortie d’une exonération progressive qui devient complète au bout de trente ans de détention du bien. Donc, un ménage qui vend son bien au bout de trente ans est exonéré d’impôt, tandis que celui qui le vend au bout de 3 ans est taxé à 19%. Le ministre de l’économie veut inverser cette logique. Il veut rendre la taxation progressive avec la durée de détention, pour éviter le plus possible la rétention foncière. Durant l’été, Bercy a examiné de nombreuses options, concernant le foncier bâti ainsi que le non bâti. Il pourrait y avoir l’instauration d’une fiscalité fixe (indépendante de la durée de détention). Une période transitoire serait possible, incitant les propriétaires de biens détenus depuis plus de trente ans à s'en séparer s'ils souhaitent bénéficier des anciennes dispositions.  

 

Bercy envisagerait d'accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values de cessions de foncier effectuées en 2013. Ce serait une option plus simple pour dénicher des terrains constructibles et accélérer la construction de nouveaux logements. 

 

Beaucoup de propositions ont aussi été transmises par les professionnels. Les constructeurs de maisons individuelles, par exemple, qui représentent plus de la moitié des logements neufs vendus aux particuliers, soutiennent le principe d'une fiscalité inversée, mais pas seulement : « Il faudrait une taxe patrimoniale payable tous les ans, sur les terrains constructibles, en sus de la taxe foncière, pour pousser les propriétaires à les vendre », estime Dominique Duperret, délégué général de l'Union des maisons françaises.

 

 

Nous en saurons plus d’ici la fin du mois. 

 

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