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12 décembre 2012 3 12 /12 /décembre /2012 13:32

L'assurance prêt emprunteur est-elle obligatoire ?

La souscription à une assurance prêt est légalement facultative. Toutefois, cette dernière constitue une garantie pour le prêteur car ce type de prêt est remboursé quel que soit les éventuels problèmes qui surviendront à l’emprunteur. D’où l’importance d’y souscrire.

Assurance prêt emprunteur : De quoi s’agit’ il ?

L’assurance de prêt emprunteur est une assurance non-obligatoire couvrant divers risques qui peuvent survenir à un emprunteur au cours de la durée du prêt. Généralement, la couverture s’étend à 4 risques : décès, invalidité, incapacité et licenciement. Si l’un de ces risques survient, l’établissement financier pourra toujours espérer un remboursement de ses créances.

Assurance prêt emprunteur : Pourquoi y souscrire ?

Aucune loi n’exige les prêteurs à souscrire à une assurance prêt emprunteur. Mais cette non-exigence n’est que théorique. En effet, beaucoup de banques refusent d’accorder ces genres de crédits immobiliers à une personne qui ne veut pas se soumettre à cette couverture. D’ailleurs, la souscription à cette assurance est un bon moyen pour soigner son profil et profiter d’excellentes conditions pour le contrat de crédit.

Assurance prêt emprunteur : Mode de souscription

Il existe deux types de contrats en assurance de prêt emprunteur. En premier lieu, il y a le contrat de groupe qui est souscrit dans l’établissement prêteur. L’avantage d’un tel contrat est que les conditions qui s’y attachent ne sont pas déterminées relativement au profil personnel de chaque emprunteur. Mais généralement, le coût est plus élevé.

En second lieu, il y a le contrat individuel dont la souscription est effectuée dans une compagnie d’assurance. Ce système appelé délégation d’assurance a été précédemment saboté par les banques. Ces dernières ont systématiquement refusé la demande de crédit venant d’une personne ayant souscrit à une assurance de prêt dans un autre établissement. Mais, depuis que la loi LAGARDE a été instaurée, ce refus est condamnable.

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15 juin 2012 5 15 /06 /juin /2012 10:56

Devenir propriétaire sans un sou en poche, c’est possible !

Emprunter en ayant une situation personnelle et/ou financière jugée peu favorable c’est possible. Tout comme les personnes présentant des risques de santé aggravés ou encore les personnes dites « séniors ». Pour toutes ces personnes qui ne rentrent pas dans les standards d’attribution des prêts, le chemin est semé d’embûches. Voici quelques solutions pour pouvoir emprunter malgré un dossier présentant de nombreuses incertitudes pour les établissements bancaires.

 

La première difficulté est l’obtention de l’assurance décès-invalidité. Cette assurance protège les héritiers des dettes contractées par l’emprunteur. En effet, en cas de problème, c’est l’assureur qui prend le relais, soit en remboursant le capital restant dû, soit en prenant en charge les mensualités pendant l'incapacité temporaire. Vous n'obtiendrez pas d'assurance si la compagnie affiliée à votre banque estime que vous présentez des risques médicaux trop élevés. Pour les évaluer elle vous impose de remplir un questionnaire de santé. Il est traité avec la même sévérité quel que soit l’âge du demandeur. Très souvent les compagnies imposent des surprimes aux « profils à risques ». En cas d’exclusion de ce contrat, nous vous conseillons de contracter une assurance individuelle. C’est ce que l’on appel la délégation d’assurance. Récemment institutionnalisée par le gouvernement (Loi dite Lagarde), la pratique a trouvé un écho favorable auprès des emprunteurs.

 

Pour les personnes n’ayant pas d’apport, il n’y a qu’une seule solution : c’est d’emprunter la totalité du coût de l’acquisition frais compris. Il s’agit d’un crédit à 110%. C’est un produit financier accordé avec parcimonie par certains établissements bancaires. Selon le crédit foncier, ce type de financement concerne principalement deux types d’emprunteurs. Il y a tout d’abord la jeune clientèle « dotée d’un fort potentiel et qui n’a pas eu le temps de se constituer une épargne suffisante » et « d'autre part un profil d'acquéreur plus aisé et plus avancé dans la vie qui dispose d'une épargne conséquente mais sans pouvoir la mobiliser immédiatement ». Dans ce deuxième cas nous retrouvons les détenteurs de plans d’épargne ou de placements boursiers qui jugent la conjoncture peu favorable à la revente de leurs actions. Pour le financement vous avez la main mise sur tous  les paramètres de votre crédit (taux fixes ou révisables, à échéances modulables ou emboîtables). 

 

Emprunter dans la force de l’âge est maintenant quelque chose de banale auprès d’une majorité d’établissements bancaires. En effet, ils ont développés des produits spécifiquement adaptés, capables d'intégrer à l'avance la chute des revenus liée au passage à la retraite. Ces formulent proposent un remboursement en deux temps. C’est-à-dire que les mensualités ont des charges variables, car elles sont définies pour suivre l’évolution des revenus. Pendant les années de vie active, les acquéreurs, censés pouvoir consentir un effort plus important, optent pour des mensualités élevées. En revanche, une fois à la retraite, celles-ci vont s'alléger pour s'adapter à la nouvelle situation financière de l'emprunteur. Attention pour ces produits, l’assurance décès-invalidité peut doubler voir tripler, ce qui renchérit le coût global du crédit. En revanche, vous pouvez emprunter sans cette assurance à condition de couvrir votre emprunt, c’est-à-dire nantir le crédit. Vous pouvez aussi hypothéquer un autre bien ou demander à une tierce personne de garantir l’emprunt à votre place qui devra souscrire une assurance décès-invalidité. 

 

Aujourd'hui un emprunteur malade ou présentant de lourds antécédents médicaux peut bénéficier de la convention Aeras. Le but de cette convention est de faciliter l'accès au crédit des personnes concernées par un grave problème de santé. Elle concerne les prêts destinés à financer l'acquisition d'un logement, la rénovation, les aménagements intérieurs ou la construction d'une maison. Le montant maximal susceptible d’être emprunté est de 320.000 euros sans condition de durée. En revanche, la limite d’âge de fin d’emprunt est fixée à 70 ans.

 

Voici des solutions qui vont pouvoir aider des emprunteurs ayant un dossier dit « risqué ».

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1 juin 2012 5 01 /06 /juin /2012 14:26

 

Emprunter devient de plus en plus difficile, mais certaines astuces permettent de négocier au mieux avec son banquier. 

 

En effet, c’est une mauvaise période pour les emprunteurs. Outre la suppression à taux zéro, qui pénalise en particulier les nouveaux acquéreurs, les candidats à l’achat doivent faire face à un resserrement des conditions d’accès au crédit. Selon Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis, « il faut présenter un solide dossier pour espérer obtenir le feu vert des banques ». De plus pour mettre toutes les chances de son côté, il vaut mieux, au préalable, avoir « nettoyé » ses comptes. Par exemple, solder ses éventuels crédits revolving, limiter le taux d’endettement, car la banque aura une garantie supplémentaire sur votre capacité à faire face en cas de coups dur. Durant les mois précédents votre emprunt, en limitant votre taux d’endettement, vous prouvez à votre banquier que vous êtes capable d’assumer la mensualité que vous allez devoir payer. 

 

Si vous êtes locataire, soit votre mensualité est égale ou inférieure à votre loyer et vous prouvez votre paiement régulier du loyer. Soit votre loyer est inférieur au paiement de la mensualité prévue et vous devez montrer que vous êtes capable d’épargner chaque mois la différence "mensualité - loyer". 

 

Pour les propriétaires, remplacez dans ce raisonnement le loyer par votre mensualité de crédit immobilier actuelle. Il est préférable aussi de disposer d’un apport personnel, d’environ 10 % du montant de l’emprunt pour les jeunes et entre 20 à 25 % pour les autres. 

 

L’exigence des banquiers se traduit à tous les niveaux.

En effet, la règle qui veut que la mensualité de remboursement ne dépasse pas le tiers du revenu est désormais appliquée à la lettre. Il n’est plus question également de compter sur un prêt à 25 ou 30 ans, car elles se montrent de plus en plus réticentes à en accorder. Vous pouvez optez, par ailleurs, pour un changement de banque ou une mise en concurrence de ces-dernières et des organismes de crédit, car elles se livrent une forte concurrence et font beaucoup d’efforts pour attirer de nouveaux clients. Vous aurez donc plus de chances qu’une autre banque vous fasse une meilleure proposition que votre banquier actuel. Sauf si vous êtes considéré comme un excellent client, c’est-à-dire que vous avez de nombreux produits dans votre banque. Dans ce cas, votre banque fera surement un effort pour vous retenir. Vous pouvez également Réduire la durée d’emprunt. Plus la durée d’emprunt est longue et plus le coût de votre crédit immobilier sera élevé. De plus, plus la durée est élevée et plus le taux du prêt augmente. Il ne faut pas hésiter à passer par un courtier. Ce professionnel vous permettra de mettre en concurrence les établissements financiers et vous indiquera des formules utiles pour obtenir le sésame de votre banquier sans perdre trop de plumes. Il existe deux leviers principaux selon le directeur associé d’Artémis courtage : l’assurance et les prêts à taux semi-variable.

 

- Avoir recours à une assurance déléguée autre que celle de votre banque prêteuse. Il est possible de faire baisser mes prix. En effet, les banques proposent généralement une offre standard qui ne tient guère compte du profil de l’assuré. Or, si vous êtes jeune, actif et en bonne santé, vous pouvez "payer deux à trois fois moins, affirme Ari Bitton, le patron d'AB Courtage. Pour 200 000 euros empruntés, l'économie peut atteindre plus de 10 000 euros". Seul bémol : malgré la loi Lagarde, qui, depuis le 1er septembre 2010, oblige les établissements à accepter un contrat autre que l'assurance "maison", les banques ne jouent pas toujours le jeu. C’est donc à l'emprunteur de tester la marge de manœuvre dont il dispose auprès de son établissement financier. 

 

- Obtenir un taux semi-variables. C’est un prêt où le taux est fixe sur les premières années et ensuite devient variable. Ces crédits peuvent se révéler intéressants pour les jeunes primo-accédant, qui prévoient de revendre leur bien avant la fin de de la période de fixité du taux. Si vous choisissez un taux mixte sur vingt ans, avec les dix premières années en fixe, le but est bien sûr de partir avant la dixième année. L'économie réalisée sur le coût du crédit peut alors être substantielle, proche de celle que procurait le prêt à taux zéro.

 

Il faut savoir que certaines banques développent par ailleurs des conditions avantageuses mais uniquement pour certaines professions comme les fonctionnaires, les artisans ou les professions libérales, voire certains profils recherchés, comme les jeunes cadres à « haut potentiel ». De plus, les meilleures offres sont souvent limitées dans le temps, parfois deux ou trois semaines, le temps de faire le plein de nouveaux clients et remplir ses objectifs. Il est donc presque impossible pour un particulier de s’adresser à la bonne agence au bon moment.  

 

Vous pouvez opter, aussi, pour ce que les professionnels appellent la « modularité des échéances ». Cette clause permet de renégocier à tout moment ses mensualités, sans frais supplémentaires. Très utile pour ceux qui anticipent une baisse de revenus. 

 

Voici quelques astuces pour optimiser vos conditions d’emprunt. Bon investissement à tous !!!

 

 

 

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29 mai 2012 2 29 /05 /mai /2012 11:59

Les taux des crédits immobiliers continuent de baisser. Ce qui redonne un peu de pouvoir d'achat aux ménages emprunteurs dans presque toute la France. A l'exception de Paris. Toutefois, les banques ont durci leurs conditions d'octroi. Elles accordent les meilleurs taux à ceux qui disposent d'une importante capacité d'épargne.

 

Actuellement, les emprunteurs s’endettent à 3.70% sur 15 ans en moyenne (hors assurance) et à 4% sur 20 ans, selon le courtier Empruntis. Les taux d’intérêt sont donc revenus à leur niveau du 1er trimestre 2011. L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), entre le 15 Février et le 15 Mai, observe une diminution dans toutes les banques : certaines de manière modérée (-0,10 point à la Banque Postale, -0,15 point au Crédit Agricole ou chez BNP Paribas), d’autres de façon plus marquée. Le repli le plus net concerne Le Crédit Foncier, dont les taux fixes, maximum et minimum, ont baissé de 0,60 point au cours de la période. Les taux minimum du Crédit immobilier de France reculent de 0,45 point, ceux de Cetelem de 0,42 point.

 

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Courbe des crédits à taux variable basé sur l’indice du taux long terme OAT 10

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Courbe des crédits à taux variable basé sur l’indice du taux Euribor (taux monétaire)

Certes, la Banque centrale européenne devrait maintenir un nouveau statu quo sur ses taux directeurs ; mais ces derniers jours, « l’OAT 10 ans qui sert de référence aux taux fixes est légèrement remontée en avril. Un mouvement que l’on observe aussi pour l’Euribor 1 an sur lequel s’appuient les taux révisables. De 1,36 %, ce taux est passé à 1,42 %, ce qui reste très modéré », souligne le courtier. En cas de poursuite de cette hausse, les établissements bancaires pourraient alors ajuster leurs barèmes en conséquence.
Cette décrue permet aux ménages d’améliorer légèrement leur pouvoir d’achat immobilier sur l’ensemble de l’hexagone excepté à Paris où il stagne. Cependant, la baisse des taux de crédit pourrait cependant marquer une pause dans les prochaines semaines selon les évolutions des taux des marchés financiers qui servent d’indices de référence pour les banques pour fixer les taux d’intérêt des crédits immobiliers.
En revanche, les conditions d’obtention de prêt ont été durcies par les banques ces-derniers mois. Désormais, le candidat à un achat immobilier doit pouvoir justifier d'un emploi stable (de préférence en CDI), bénéficier d'un apport personnel conséquent (au moins 20 à 30% du montant du bien) et respecter le taux d'endettement (maximum de 30%) fixé par les banques. Selon Maël Bernier, directrice de la communication d’Empruntis.com, «Les banques accordent des décotes de taux à ceux qui répondent aux critères d'endettement» et ceux qui ont une capacité d’épargne importante bénéficieront de taux encore plus attractifs.
Les établissements financiers quant à eux ont sensiblement raccourcis les durées d’emprunt : 16,6 années en avril contre 17,6 ans en février, selon l'Observatoire Crédit logement, car le marché est en pleine mutation. On constate aussi que de plus en plus de ménage qui achètent de la pierre sont aisés.
Selon Michel Mouillart, professeur d’économie à Nanterre-Paris Ouest, «La crise et surtout la suppression du PTZ+ dans l'ancien ont fortement affecté la demande des ménages jeunes et modestes». Cette tendance devrait se poursuivre, l’observatoire table sur une production de prêts de 120 ou 125 milliards d'euros en 2012 (contre 160 milliards en 2011). 
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