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2 septembre 2014 2 02 /09 /septembre /2014 17:29

 

La loi ALUR (Accès au logement et un  Urbanisme rénové), extension de la loi Duflot a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014 et a été adoptée par le gouvernement le 22 juillet Depuis cette date, les décrets d’application ne sont pas parus, pour causes : les réactions des professionnels de l’immobilier, et semble-t-il l’action de certains lobbies.

 

La loi, telle que publiée au journal officiel, a été, pour ses partisans,  vidée de sa substance. Beaucoup  parlent de « détricotage »…Le premier ministre, quant à lui, affirme qu’elle sera appliquée mais « avec réalisme et pragmatisme ». 

 

Qu’en est-il vraiment ? C’est ce que nous allons voir maintenant. Et pour cela nous nous appuierons sur les analyses de divers périodiques tels que le Figaro, le Point ou le Monde, de sites spécialisés ainsi que les deux dossiers de presse : d’une part celui du conseil des ministres du 17 août 2014, d’autre part celui présentant le plan de relance du logement le 29 août 2014.

 

 

LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA LOI

 

Ce qu’il faut retenir de cette loi :

 

  1. L’encadrement des loyers en vue de faire baisser les loyers excessifs dans les zones tendues (environ un quart des loyers en Ile de France) ;
  2. La Garantie Universelle des Loyers (double objectif : indemniser le bailleur en cas d’impayé, accompagner le locataire en difficulté) ;
  3. Les frais d’agence divisés par deux (le propriétaire payant seul les honoraires) et une démarche simplifiée grâce à un formulaire type de contrat de location ;
  4. Les listes de biens vendues au consommateur ne comporteront dorénavant que des biens non loués par ailleurs ;
  5. Une remise en ordre de la gestion des copropriétés par les syndics (compte séparé par copropriété, tarifs des syndics encadrés, réalisation d’un diagnostic global pour chaque copropriété…) ;
  6. Un dossier de demande de logement social unique qui pourra être déposé sur Internet, ainsi le demandeur disposera d’informations et pourra suivre l’avancement de son dossier ;
  7. Les marchands de sommeil condamnés ne pourront pas acheter des biens immobiliers, par ailleurs concernant l’habitat insalubre 1 000 €/jour d’amende quand les travaux prescrits ne sont pas réalisés dans les délais ;
  8. Trêve hivernale : elle est rétablie pour les occupants sans droit ni titre, et elle est prolongée de 15 jours (du 1er novembre au 31 mars) ;
  9. L’habitat participatif (regroupement de famille pour concevoir et construire ensemble leur logement au sein d’un bâtiment collectif) est dorénavant inscrit dans la loi et est doté d’un vrai statut juridique ;
  10.  Le PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal) donne aux intercommunalités la gestion des Plans Locaux d’Urbanisme, dans le but de construire des logements tout en contenant l’étalement urbain.

 

 

Pour résumer, la loi ALUR a ou avait ( ?) Quatre grands objectifs :

 

1 – L’encadrement durable des loyers de façon à éliminer les loyers trop chers dans les secteurs tendus, limiter leur niveau et stopper les tendances à la hausse.

 

2 – La modification du fonctionnement du marché de l’immobilier en simplifiant les échanges entre bailleurs et locataires, par diverses mesures visant le préavis, les frais d’agence, les frais de location, et par un contrôle accru sur les syndics de copropriété.

 

3 – De nouvelles dispositions qui touchent à la fois le bailleur, et/ou le locataire, et concernent les impayés (GUL) l’insalubrité de l’habitat, les procédures d’expulsion, l’habitat coopératif, le logement social.

 

4 – Le renforcement de la connaissance des acheteurs sur le bien qu’ils achètent ; il passe par la fourniture, dès le compromis de vente, de divers documents dont ceux concernant la copropriété[1].

 

UNE LOI REVISITEE

 

Depuis son vote par le parlement, la loi ALUR a été « revisitée » et l’on peut dire qu’au-delà de l’apaisement recherché par le premier ministre, plusieurs points ne sont sans doute pas vraiment remis en cause mais qu’ils sont bien « revisités ».

 

C’est le cas de la GUL[2] (garantie universelle des loyers) qui pour être mise en œuvre, en année de croisière donc d’ici 2017, a besoin d’un financement (pas prévue par la loi) de 500 millions d’euros… D’où la prudence du premier ministre qui explique que le gouvernement doit « prendre le temps de la réflexion et de la concertation avant la mise en œuvre d’un tel dispositif ». Elle devrait dans un premier temps ne concerner que les jeunes.

 

Quant à l’encadrement des loyers, qui avait conduit à une levée de boucliers de la part des professionnels de l’immobilier, il semble que cette mesure, si elle est mise en place, le soit très « progressivement ». Manuel WALLS précisant lui-même que « l’encadrement des loyers ne peut intervenir que si  les observatoires de loyers ont été validés par un comité scientifique indépendant ». A suivre donc… car celui-ci s’inquiète de « l’équilibre entre la protection du locataire et de la rentabilité pour les bailleurs et les investisseurs ».

 

Autre point de litige : le plafonnement des honoraires des agences immobilières, les professionnels souhaitent que les plafonds soient revus à la hausse ; là encore, à suivre… les négociations entre le gouvernement et les professionnels ayant été stoppées.

 

Par contre le dispositif concernant le prêt à taux zéro[3] (autre « réforme majeure ») qui était concentré jusqu’à présent sur le neuf et les zones tendues va s’élargir en s’ouvrant à l’ancien dans certains centres-bourgs ruraux, à la condition que des travaux de rénovation soient entrepris. Une réhabilitation dont le but est de leur donner une nouvelle attractivité.

 

Quant aux investissements locatifs, la nouvelle ministre du logement Sylvia PINEL a précisé (pour « encourager les ménages qui font le choix d’investir dans le locatif ») que les investisseurs bénéficieraient d’une augmentation de 18 à 21% du taux de réduction de l’impôt sur le revenu s’ils décident d’allonger la durée de location de leur bien de 9 à 12 ans.

 

Autre annonce de la ministre, 50 mesures de simplification des normes de construction. Elles seront mises en œuvre dès l’automne. Cela va dans le sens de certaines des propositions faites par des spécialistes de l’immobilier qui considèrent que la baisse du nombre de normes (3 700 aujourd’hui) aurait un effet bénéfique sur les prix et conduirait à débloquer le marché[4].

 

 

LA SUITE ?

 

Tout le monde s’accorde à reconnaître, qu’au-delà des arbitrages en cours, les pistes retenues par le gouvernement concerneront principalement :

 

*      l’évolution fiscale de façon à relancer l’investissement locatif (à l’avenir un logement construit sous le régime « dispositif fiscal Duflot » pourrait être loué à un ascendant ou à un descendant) ;

*      l’assouplissement des normes de construction et la révision des règles d’urbanismes afin de lutter contre le malthusianisme de certains maires et débloquer le foncier public ;

*      et enfin l’acquisition de plus de terrains constructibles via une fiscalité plus favorable à la vente de ces dits terrains.

 

Le conseil des ministres du nouveau gouvernement (ce mercredi 27 août) a permis à Sylvia PINEL d’annoncer un ensemble de mesures. Elles visent quatre domaines : favoriser l’accession à la propriété ; simplifier les règles de construction et développer l’innovation ; créer une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones très tendues ; enfin renforcer la mobilisation du foncier.

 

Comme nous allons le voir, les mesures présentées (sous formes de priorités) en conseil des ministres corroborent pour partie les pistes envisagées.

 

 

1ère « priorité » : L’encouragement à l’accession à la propriété

 

Le gouvernement pour y parvenir compte s’appuyer sur le Prêt à Taux Zéro (PTZ), et ainsi porter de 44 000 à plus de 77 000 le nombre de PTZ, soit une augmentation de plus de 60%.

 

Plusieurs mesures :

  1. Le zonage PTZ sera étendu à partir du 1er octobre 2014[5].
  2. Le montant de l’achat pris en compte et la quotité de prêt seront relevés
  3. Le plafond du revenu sera élargi pour les classes moyennes,
  4. Le remboursement différé sera allongé (7 ans au lieu de 5 ans)
  5. L’harmonisation des barèmes du prêt à taux zéro et du prêt d’accession sociale (PAS) à compter du 1er octobre 2014
  6. Ouverture en 2015 du PTZ réhabilitation en milieu rural (sous condition de travaux de rénovation)

 

 

2ème « priorité » : La simplification des règles de construction et le développement de l’innovation

 

  • 50 premières mesures seront proposées aux instances consultatives obligatoires dès cet été pour une mise en œuvre à l’automne au plus tard
  • Ouverture d’un espace internet dédié  pour faire remonter les contributions des professionnels
  • Installation du conseil supérieur de la construction en septembre 2014 pour réguler le flux des règles et normes à venir
  • Lancement de l’appel à manifestation d’intérêt « méthodes industrielles » pour la rénovation et la construction de bâtiments » par l’Ademe
  • Mise en place d’un affichage environnemental des bâtiments 1er trimestre 2015
  • Déploiement de plates-formes de l’innovation pour le bâtiment sur l’ensemble du territoire
  • Nomination d’un ambassadeur du numérique dans le bâtiment (Bertrand Delcambre président du CSTB)

 

 

3ème « priorité » : soutenir la construction de logements sociaux et créer une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones très tendues

 

3.1 – soutenir la construction de logements sociaux

 

  • Mobilisation de l’Etat et du mouvement HLM pour soutenir les projets retardés
  • Vérification par l’Etat que les communes n’ayant pas atteint le seuil de la loi SRU ont fourni suffisamment d’efforts de rattrapage au cours des 3 dernières années
  • Appel à projets « Prêt Locatif Aidé d’Intégration adaptés » (programme de logements très sociaux à loyer très bas) financé par les pénalités versées par les communes déficitaires en logements sociaux.
  • Appel à projets pour la construction de logements accompagnés (résidences sociales, pensions de familles) à destination des ménages les plus modestes
  • Accord national d’engagement sur la qualité de service dans le logement social entre l’USH et l’Etat

 

3.2 - Favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements

 

  • Mise en place effective d’un cadre juridique pour le logement intermédiaire (un projet de loi prévoira des dispositions incitatives nouvelles comme l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâtie TFPB pendant 20 ans)
  • Définition des plafonds de ressources, de loyer et de prix (environ 20 % au-dessous du prix du marché), en locatif et en accession, du logement intermédiaire (été 2014)
  • Amélioration du dispositif d’investissement locatif  de façon à inciter l’investisseur à maintenir son logement dans le dispositif pour une durée plus longue (1er janvier 2015)
  • Révision du zonage dit « A / B / C » publié été 2014 afin de favoriser l’investissement et la construction en zones tendues (en vigueur 1er  octobre 2014)
  • Renforcement des moyens d’action de l’Etat et de la caisse des dépôts via la société nationale immobilière (SNI) avant fin 2014
  • Mobilisation des acteurs notamment les investisseurs privés « long terme » en faveur d’un engagement massif sur le logement intermédiaire (première réunion en septembre 2014)

 

 

4ème priorité : renforcer la mobilisation du foncier

 

Accélérer la mise à disposition des terrains, pour ce faire :

 

  • Identification de cinq projets prioritaires de construction dans chaque région (avant la fin 2014)
  • Installation de la commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier pour assurer un pilotage resserré au niveau national (présidée par le sénateur Thierry REPENTIN)
  • Renforcement de l’intervention des établissements publics fonciers (rôle d’anticipation de l’aménagement du territoire), publications des décrets statutaires des EPF avant la fin 2014

 

 

UN PLAN DE RELANCE QUI VA PLUS LOIN ?

 

Le vendredi 29 août, le premier ministre a présenté son plan de relance du logement. Il comprend six grandes mesures pour « libérer un secteur bloqué », et qui complètent et précisent les priorités présentées lors du conseil des ministres de mercredi dernier.

 

1ère mesure : libérer le foncier privé

 

Cette mesure porte sur : L’alignement (de façon pérenne) de la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis ; Un abattement fiscal exceptionnel de 30 % sur les plus-values[6] ; Enfin la création d’un abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations de terrains réalisées jusqu’à la fin 2015.

 

Une mesure qui complète la 4ème priorité présentée par la ministre du logement. Il s’agit, par cette disposition, de libérer des terrains détenus par le secteur privé.

 

 

2ème mesure : augmenter l’offre de logements neufs intermédiaires et sociaux

 

Là encore, on va plus loin que le point 3.2 «Favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements », et ce :

 

  • En « refondant le dispositif fiscal d’investissement locatif » : On donne le choix aux investisseurs de s’engager à louer six, neuf ou douze ans (au lieu de neuf ans aujourd’hui) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels, et ce à compter du 1er septembre 2014 ; On permet, sous certaines conditions, de louer à un ascendant ou un descendant ; Enfin, on aligne l’avantage fiscal donné aux particuliers aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
  • En annonçant la construction de 30 000 logements intermédiaires en zones tendues dans les cinq prochaines années, et ce par une intervention exceptionnelle de l’Etat et du groupe caisse des dépôts.
  • En appliquant dès le 1er janvier 2015 les pénalités renforcées prévues par la loi SRU pour les villes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux, tout en donnant aux préfets la possibilité de délivrer des permis de construire dans ces mêmes communes.

 

3ème mesure : favoriser l’acquisition de logements neufs

 

 Une mesure qui reprend et complète les dispositions de la 1ère priorité : « l’encouragement à l’accession à la propriété » :

  • Allongement de la période pendant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) est différé ;
  • Application du taux de TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville ;
  • Abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations aux enfants et petits-enfants de « nouveaux logements » et ce jusqu’à la fin 2016[7]

 

 

4ème mesure : améliorer l’habitat

 

Une nouvelle mesure qui porte à la fois sur :

 

  •  Le crédit d’impôt durable, qui est «simplifié et augmenté » (le taux est porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014) ;
  • Le financement de 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique qui seront lancés par les propriétaires modestes, et aidés par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en 2014.

 

 

5ème mesure : poursuivre la simplification des normes de construction

 

Là encore, on précise et complète les dispositions de la 2ème priorité : La simplification des règles de construction et le développement de l’innovation :

 

  • Les 50 premières mesures de simplification seront mises en place avant le 31 décembre de cette année ;
  • Les mesures émanant des propositions déposées par les professionnels sur la plateforme Internet (ww.territoire.gouv.fr/simplifier-la-construction) seront lancées d’ici la fin décembre 2014 ;
  • Le raccourcissement des délais d’obtention des permis de construire (une mission confiée au Préfet Jean Pierre DUPORT rendra ses conclusions d’ici trois mois) ;
  • Les délais de validité du permis de construire seront allongés, ils passent de deux à trois ans, et ce dès cette automne.

 

 

6ème mesure : simplifier et recentrer les dispositions de la loi ALUR

 

Cette mesure recadre en aménageant le dispositif fiscal DUFLOT :

 

  • Limitation de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers de la loi ALUR à la Ville de Paris et ce à titre expérimental ;
  • Simplification de certaines dispositions de la loi comme les formalités lors de l’acquisition d’un bien ;
  • Recentrage de la garantie universelle des loyers (GUL) vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.


 

EN GUISE DE CONCLUSION

 

Le périodique « l’expansion - l’express » nous livre l’examen qu’il fait de la situation de l’immobilier dans notre pays. Elle est à n’en pas douté catastrophique : les statistiques du ministère du logement montrent que les mises en chantier de logements neufs ont diminué de 17,6 % en un an, et 2014 s’annonce plus mauvais que 2013. La baisse est continue depuis 2012. Alors la faute à la loi DUFLOT ?

 

Jacques ATTALI considère que la France est « un paradis » pour la construction, avec sa croissance démographique, des taux d’intérêts bas, et des aides publiques massives. Pour cet économiste, la pénurie viendrait d’une collusion entre élus, propriétaires et constructeurs qui y trouveraient un intérêt ( ?). Ce qui ne l’empêche pas de dire que la loi Alur de Cécile DUFLOT bloque « toute perspective de rentabilité pour le logement social » en interdisant aux loyers de dépasser de plus de 20 % le prix médian du marché. Il suggère son abrogation. Avis en partie partagé par le président des agences immobilières Orpi qui explique « qu’agir sur les prix pour remédier à la rareté est un non-sens économique ».

 

Pour un grand nombre d’analystes, la déprime du marché depuis deux ans est avant tout liée à la situation économique dégradée du pays. Ce qui fait dire au président d’Orpi que « madame DUFLOT n’est pas responsable du problème de la construction et du logement en France, mais sa loi rajoute de la difficulté ».

 

Et celui-ci d’ajouter que des mesures de simplification ont été déjà mises en œuvre par Cécile DUFLOT, ainsi qu’un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Mais ce dernier n’a pas fait ses preuves. Il est vrai qu’il a été critiqué par la cour des comptes (son cout et sa relative inefficacité).

 

De son coté, Pierre MADEC de l’OFCE considère que les 3 zones prévues dans le dispositif DUFLOT permettent d’orienter les constructions là où elles sont le plus nécessaire. De plus il serait plus rentable que le dispositif Scellier, c’est pourquoi il ne comprend pas  pourquoi les investisseurs le négligent.

 

Il semblerait, selon cet économiste, que la loi Alur DUFLOT ait été victime de sa visée sociale, faute d’une communication appropriée du gouvernement.

 

D’où la volonté de Manuel WALLS de restaurer la confiance chez les investisseurs et les bailleurs….

 

Les éléments présentés ici suffiront-ils à relancer la construction ? Comme l’écrit un journaliste « l’avenir le dira ». La fédération française du bâtiment, quant à elle, semble satisfaite puisqu’elle déclare dans un communiqué : « les mesures annoncées de soutien à l’investissement logement, dans un contexte économique et budgétaire plus que difficile, attestent de la reconnaissance du rôle positif de la construction de logements dans la croissance et de la mise en œuvre d’une stratégie globale visant à lever un à un les obstacles à la reprise ».

 

 


[1] Cet objectif pour louable qu’il soit est dans les faits semble-t-il problématique et a pour effet immédiat : de rallonger les délais, de porter atteinte à la sécurité des contrats, le coût supplémentaire (ex : 450 € réclamé par un syndic pour la fourniture des documents exigés par la loi ALUR)

[2] A ‘origine, cette garantie devait être payée à 50 % par le propriétaire et à 50% par le locataire.

[3] Le PTZ s’appliquant aux ménages primo-accédants, les délais de remboursement seront allongés.

[4] Selon le président de NEXCITY, la production de logements résidentiels est au même niveau qu’en 2012.

[5] Mais sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes, ce qui signifie là où le foncier est le plus abordable (donc hors des zones tendues, et en étendant les territoires périurbains).

 

[6] Une mesure qui concerne l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux, et qui s’appliquera aux cessions de terrains à bâtir pour lesquelles une promesse de vente aura été conclue avant le 31 décembre 2015.

[7] Précisons qu’il est déjà possible de donner 100 000 € par enfant (tous les 15 ans) .

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15 octobre 2013 2 15 /10 /octobre /2013 16:18

Pour assurer certains besoins de la maison en eau, de plus en plus de gens choisissent aujourd’hui d’avoir recours à la récupération d’eau de pluie. C’est une initiative très belle et très écologique il faut bien l’avouer et tout le monde devrait sérieusement s’y mettre. Mais comment faire pour cela et quel matériel utiliser ?

Comment récupérer l’eau de pluie

L’eau étant devenue une ressource très précieuse, la gaspiller est une très mauvaise idée. La récupération de l’eau de pluie est donc la solution la plus appropriée pour réduire la consommation en eau courante pour ainsi faire des économies et respecter l’environnement. Il est donc important de garder en tête que c’est un investissement important pour l’environnement et non pas des moindres. L’installation du matériel adéquat est indispensable, comme un réservoir eau par exemple. Mais le plus important est de se conformer le plus possibles à toutes les lois en vigueur sur le sujet. En effet, les règlementations sont très strictes car l’eau de pluie n’est pas potable, elle doit même suivre un processus de filtration pour que celle-ci soit débarrassée des divers polluants qu’elle contient. Il est important de faire appel à des professionnels afin de définir des besoins à assurer, mais aussi afin de pouvoir vous aider à choisir le bon matériel.

Quel matériel choisir ?

Pour ce qui est du matériel à choisir, il en existe une large gamme, des produits qui s’adaptent aux besoins et aux souhaits de chacun. Mais attention, avant de faire un choix, il faut tenir compte de plusieurs facteurs. Le futur usage de l’eau de pluie est l’un de ces facteurs, car en effet, la capacité de la citerne à eau utilisée va dépendre de cela, il existe des produits allant de 100L à 50 000L. Une cuve extérieure peut également suffire pour un tel usage, mais chacun pourra choisir pour cela. Ensuite, si vous choisissez des cuves enterrées, il faudra tenir compte de la nature du sol dans lequel ce dernier sera mis. Dans tous les cas, il sera indispensable de procéder à l’installation d’un système de filtration, surtout si l’eau de pluie est destinée à un usage domestique. 

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30 avril 2013 2 30 /04 /avril /2013 17:34

Le dispositif Duflot, mis en œuvre en ce tout début d’année 2013, propose un abattement fiscal non négligeable pour tout investissement dans l’immobilier neuf locatif. Remplacement le dispositif Scellier, nombreux investisseurs à Marseille sont encore sceptiques sur les avantages apportés par cette nouvelle loi.

Voici différentes raisons pour investir dans l’immobilier à Marseille grâce à cette loi Duflot.

 

Marseille offre un large choix dans l’immobilier neuf

 

Studios ou grands appartements, différents programmes neufs à Marseille sont idéals pour profiter des avantages de ce dispositif fiscal. Les nombreux programmes immobiliers sont assez variés sur le type de logements proposés ainsi que sur leur localisation géographique pour avoir le choix. Proposant des logements adaptés à chacun, les studios et appartements neufs à l’achat sur Marseille sont bien généralement situés, vers le coeur de la ville pour être proche du centre des activités ou au contraire vers l’extérieur de la ville pour plus de tranquillité. La plupart des arrondissements marseillais proposent de bons investissements à réaliser.

 

Les avantages d’un achat immobilier neuf locatif à Marseille

 

Le taux de réduction d’impôt est des plus avantageux avec ces 18%, contre 13% avec l’ancien dispositif Scellier. Bien entendu sous réserve de différentes conditions, notamment celle de s’engager à louer son bien pour une durée minimale de 9ans.

Le dispositif Duflot découpe la France en 4 zones : Abis, A, B1 et B2. Chaque ville se trouvant donc dans une de ces zones, Marseille se place en B1. Chaque zone correspond à un indice de plafond de loyers à ne pas dépasser et pour la ville de Marseille il est de 9,88€/m². Voici un petit exemple qui explique le calcul à effectuer…

Considérant un achat d’appartement sur Marseille d’une surface de 37m² dans le 2ème arrondissement acquis pour 130.000€, le plafond de loyer va être de 37 x 9,88 = 365,6 x (0,7 + 19/35 [plafonné à 1,2]) = 438,72 €.

Soit la formule suivante : (surface X indice de zone) X (coefficient multiplicateur plafonné à 1,2)

Il faut savoir que dans la zone B1 le plafond de ressources d’une locataire suivant le foyer fiscal est de 29.750€ pour une personne seule, de 39.730€ pour un couple, et d’environ 9.000€ de plus pour toutes personnes supplémentaires. Une informations qui aidera à fixer le juste loyer.

La bonne location de votre bien immobilier marseillais est fondamentale pour faire de votre investissement une réussite.

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22 avril 2013 1 22 /04 /avril /2013 15:09

Paris, trop cher ? Investissez dans le "Grand Paris"

 

Déjà plus de 35 ans que le RER A dessert Noisy-le-Grand, ce qui a permis notamment le développement exponentiel de Marne-la-Vallée. Aujourd'hui la population y a plus que triplé, le nombre d'emplois a pratiquement été multiplié par cinq et l'immobilier a suivi la même tendance. Ce sont de telles proportions qui nous font comprendre les enjeux colossaux du Grand Paris. 

 

Pourquoi le Grand Paris ?

 

Son objectif : créer une "métropole parisienne" qui permettra le développement de pôles économiques majeurs autour de Paris. Pour se faire, la création d'un grand nombre de logements et l'agrandissement du réseau de transport parisien y contribueront. Le réseau devrait alors s’agrandir de 200 km et 72 gares verront le jour d'ici 2030. 

La question que l'on peut alors se poser, c'est savoir si les villes desservies par ce nouveau réseau de transport bénéficieront du même essor que Marne la Vallée ?

 

Une mine d'or pour les promoteurs

 

Un tel projet ne peut que réjouir les promoteurs, le premier ministre, monsieur Ayrault, ayant validé la feuille de route du Grand Paris le 6 mars dernier par . En effet, ces derniers peuvent prévoir le lancement de programmes qui s'étaleront jusqu'en 2030. Le plus gros projet mené se trouvera à Vitry-sur-Seine, où il existe suffisamment de foncier pour la construction de 3 millions de mètres carrés de logements et de bureaux.

La société du Grand Paris est responsable de 57 des nouvelles gares qui seront construites, et a évalué la création de 7 000 à 11 000 unités d'habitation autour de chacune de ces gares. 

 

Valorisation de l'ancien

 

Lors de l'implantation d'une nouvelle gare ou d'une nouvelle station de métro, il faut penser aux nouvelles voies d'accès, à l'aménagement de nouveaux équipements publics. Il y a également des commerces qui ouvriront aux alentours. Ce développement de l'urbanisation engendre une valorisation de l'ancien. Il a été estimé que les biens immobiliers, situés à moins d'un kilomètre des gares, prendrait au moins 5% à 10% de valeur. 

Le projet du Grand Paris offre de belles opportunités pour les investisseurs. Entre la création de logements et la valorisation du foncier, prévus pour ces 20 prochaines années, les investisseurs n'auront plus qu'à faire leur choix...

 

lien pour investisseurs  :

http://www.kacius.fr/contact.php

lien pour Feuille de route :

http://www.gouvernement.fr/sites/default/files/fichiers_joints/nouveau-grand-paris_0.pdf

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18 mars 2013 1 18 /03 /mars /2013 15:52

Actif à prendre en considération


o L’immeuble et sa valorisation 

 

Appréciation de la valeur vénale réelle du bien au 1er janvier de l’année d’imposition (article 761 du CGI). La valeur vénale est constituée par le prix auquel ce bien aurait pu se négocier au 1er janvier de l’année considérée, c’est-à-dire le prix normal qu’eut accepté de payer un acquéreur « lambda » pour son acquisition. 

- Lorsque les travaux n’ont pas commencé : appréciation de la valeur vénale du bien à la valeur d’achat du foncier ;

- En cours de travaux : l’appréciation doit être faite compte tenu de l’avancement des travaux au 1er janvier, sachant que dans un premier temps les travaux n’auront pas, à notre avis, pour effet d’augmenter la valeur vénale du bien, compte tenu de la difficulté de vendre un bien en chantier…

- À compter de l’achèvement des travaux : Appréciation de la valeur du bien selon le marché applicable au secteur, en tenant compte des abattements éventuels.

 

o Quote part versée à l’ASL et non encore dépensée en travaux

 

Cette somme ne constitue pas, selon nous, une créance de somme d’argent, s’agissant de sommes versées à l’ASL en vue de la réalisation des travaux. On serait bien en peine linkde trouver une case dans laquelle déclarer cette valeur, aussi, nous ne sommes pas certains que cette somme doive être déclarée à l’actif. 

 

Passif déductible


Constituent un passif déductible les dettes qui cumulent les trois conditions suivantes(article 768 du CGI): 

- Exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;

- Être à la charge personnelle du redevable, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou concubin et des enfants mineurs pour lesquels ils ont l’administration légale des biens;

- Être justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite. 

 

o Les emprunts 

 

Déductibles pour un montant égal au capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition, augmenté des intérêts échus et non payés et des intérêts courus à cette date. 

 

o Le solde de l’appel de fonds non honoré au 1er janvier

 

Ce dernier constitue une dette envers l’ASL, et par extension un passif déductible, dans la mesure où chaque membre s’est engagé lors de son adhésion, à procéder au versement de la quote-part mise à sa charge.

En conclusion, une opération de restauration immobilière peut également, à notre avis, permettre d’optimiser sa déclaration ISF.

 

 

source : Cabinet Rivière - Morlon & associés

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28 décembre 2012 5 28 /12 /décembre /2012 15:40

L’adoption de la loi de finances rectificative III pour 2012 instaure une surtaxe sur les plus-values immobilières hors terrains à bâtir.

Désormais, une taxe de 2 à 6% (suivant le montant de la plus-value) serait due, en sus de l’imposition au taux de 19% + 15,5% de charges sociales, à raison des plusvalues supérieures à 50.000 euros, soit un taux d’imposition pouvant atteindre 40,5%.

Cette surtaxation est assise sur le montant imposable des plus-values réalisées lors des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013, après application le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention et de l’abattement supplémentaire de 20% prévu uniquement pour les cessions de 2013 (voir ci-dessous « A noter »).

 

Les députés ont adopté en dernière minute un mécanisme de lissage « complexe » destiné à atténuer légèrement cette surtaxe selon la formule suivante :

 

 

- de 50 001 € à 60 000 € : 2 % PV - (60 000 - PV) x 1 / 20 

- de 60 001 € à 100 000 € : 2% PV 

- de 100 001 € à 110 000 € : 3 % PV - (110 000 - PV) x 1 / 10 

- de 110 001 € à 150 000 € : 3% PV 

- de 150 001 € à 160 000 € : 4 % PV - (160 000 - PV) x 15 / 100 

- de 160 001 € à 200 000 € : 4% PV 

- de 200 001 € à 210 000 € : 5 % PV - (210 000 - PV) x 20 / 100 

- de 210 001 € à 250 000 € : 5 % PV 

- de 250 001 € à 260 000 € : 6 % PV - (260 000 - PV) x 25 / 100 

- supérieure à 260 000 € : 6 % PV.

 

Exemple :

 

M. X acquiert un logement en 2008 pour un montant de 1.000.000 euros qu’il cède 1.255.000 euros en 2013. La plus-value imposable de 255.000 euros sera imposée de la manière suivante : 

(255.000 x 80% x 19%) + (255.000 x 15,5%) + {(255.000 x 6%)  – (260.000  –255.000) x 25/100}

soit : 38.760 € + 39.525 € + 14.050 € = 92.335 euros

 

Rappel :

 

Depuis la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011, un bien est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 30 ans.

Cette durée était de 22 ans jusqu’en 2004 puis de 15 ans jusqu’en 2011.

Rien d’impossible donc à ce que l’on revienne à une durée d’exonération plus raisonnable, d’autant plus que l’équipe de campagne du Président actuel avait annoncé son intention de rétablir le régime de 2004.

 

A Noter :

 

La loi de finances pour 2013 prévoit, au II de son article 10 un abattement supplémentaire de 20%, applicable uniquement aux cessions réalisées en 2013, en sus de l’abattement pour durée de détention. Cet abattement ne s’applique que sur l’impôt sur le revenu et non sur les prélèvements sociaux.

 

Source : cabinet Riviere Morlon & associés

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14 décembre 2012 5 14 /12 /décembre /2012 17:58

Observatoires des loyers 

Première étape

 

Mise en place de 17 observatoires pilotes

 

Le ministère du logement vient de publier la liste des 17 sites pilotes (métropole et outre-mer) où seront expérimentés les observatoires des loyers annoncés depuis plusieurs mois par le gouvernement.

Une évaluation du dispositif sera réalisée à l'été 2013, afin de pouvoir lancer l'extension du dispositif dès la rentrée 2013. Selon le ministère  « un comité scientifique de l’observation des loyers, composé d’experts indépendants, garantira la rigueur et la qualité des méthodes de recueil et de traitement des données. Il suivra aussi les modalités d’évaluation et de déploiement du dispositif »

 

La liste des métropoles concernées :

 

17 sites pilotes

- Lille métropole (Agence d’urbanisme)

- Communauté urbaine d’Alençon (Adil)

- Communauté urbaine de Strasbourg (Agence d’urbanisme)

- Agglomération parisienne (Olap)

- Rennes métropole (Adil)

- Nantes métropole (Agence d’urbanisme)

- Grand Lyon (Agence d’urbanisme)

- Saint-Etienne métropole (Agence d’urbanisme)

- Métropole de Bordeaux (Agenc d’urbanisme)

- Agglomération de Toulouse (Agence d’urbanisme)

- Agglomération de Montpellier (Adil)

- Métropole de Nice (Adil)

- Agglomérations de Bayonne, Pau et Mont-de-marsan (Agence d’urbanisme)

- Métropole marseillaise (Adil)

- Agglomérations de Toulon et Saint-Raphaël (Adil)

- Agglomérations de Fort-de-France t du Robert (DEAL)

- Agglomération de Saint-Denis (DEAL)

 

Selon le ministère du logement, les 17 sites pilotes sélectionnés sont représentatifs de la diversité des situations qui existent actuellement en France sur le marché de la location.

Ils présentent, en effet, des caractéristiques différentes en termes de taille, de tension du marché du logement, d'expérience en matière d’observation des loyers ; ils sont par ailleurs répartis uniformément sur le territoire, en métropole et en Outre-mer.

Ces observatoires pilotes sont issus d’initiatives locales variées, portées par les collectivités territoriales et impulsées par des Agences départementales d'information sur le logement (Adil), des agences d’urbanisme, ou bien encore par des services déconcentrés de l’État.

Dans une démarche de pluralité des acteurs, de nombreux partenaires sont déjà fortement mobilisés autour de chaque observatoire, que ce soit les collectivités locales, les Adil, les agences d’urbanisme, les fédérations et syndicats de l'immobilier, les acteurs du logement social, les Caisses des allocations familiales ou les associations représentant les locataires. Une instance partenariale nationale ouverte à tous les acteurs du logement sera mise en place début 2013 afin d'associer au plus près le plus grand nombre de partenaires.

 

Source FMIL

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10 décembre 2012 1 10 /12 /décembre /2012 15:24

 

Plus-values immobilières – Le gouvernement propose une nouvelle taxe

 

4 Décembre 2012

PLFR 2012

Afin de contribuer au financement du programme de rénovation urbaine mis en œuvre par l’ANRU et au financement du développement et de l’amélioration du parc de logements locatifs sociaux, le gouvernement dépose un amendement (409) au PLFR2012 qui prévoit la création de deux nouvelles taxes :
-  une taxe sur les plus-values immobilières les plus élevées ;
-  une taxe sur les logements sous-occupés dans les agglomérations où existe un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logement.
Taxe sur les plus-values immobilières les plus élevées, réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2014
Cette nouvelle taxe s’appliquerait à la fraction imposable supérieure à 100 000 €, déterminées dans les conditions de droit commun, au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2014, selon le barème suivant :
Fraction de plus-values imposable                                                    Taux
Supérieure à 100 000 € et inférieure ou égale à 150 000 €                   3 %
Supérieure à 150 000 €                                                                    5 %
- Elle ne concernerait pas les cessions de terrains à bâtir pour lesquelles de nouvelles modalités d’imposition sont mises en place au PLF 2013 (Art.10).  Texte du 26 octobre 2012 (actualisé) voir tableau ci-dessous
- Les plus-values exonérées (cession de l’habitation principale) n’entreraient pas dans son champ d’application.
- Pour amplifier l’incitation à céder des immeubles en 2013, elle ne s’appliquerait qu’aux plus-values de cession réalisées à compter du 1er janvier 2014.
Taxe sur les logements sous-occupés dans les agglomérations où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement
Dans les agglomérations où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, il serait institué, à compter du 1er janvier 2013, une taxe annuelle de5% sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale.
Son assiette serait constituée par la valeur locative cadastrale du logement. La taxe serait due pour chaque logement meublé non affecté à l’habitation principale au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle serait établie au nom de la personne qui dispose du logement, c’est-à-dire au nom du redevable de la taxe d’habitation, qu’il soit propriétaire ou locataire.
La taxe ne serait pas due par les personnes contraintes de disposer d’un deuxième logement pour leur activité professionnelle, les personnes qui exercent temporairement leur activité à l’étranger et qui conservent la disposition du logement qu’elles occupaient auparavant ainsi que les personnes de condition modeste qui s’installent durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée.
26 octobre 2012 (actualisé)

PLFR 2013

Plus-values immobilières – Nouveau régime spécifique pour les terrains à bâtir

La réforme du PLF2013 (1) s'appuie sur un double dispositif : une vaste réforme de la taxation des terrains à bâtir et une retouche de la fiscalité des plus-values sur la vente de logements (hors résidence principale).
● À compter du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées sur les cessions de terrains à bâtir seront soumises au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu.
● Pour 2013, un abattement exceptionnel de 20% est instauré sur les plus-values immobilières réalisées au titre des cessions des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir. Les conditions d’imposition restent inchangées (exonération de la résidence principale, taxation à 19% et abattements pour durée de détention).
La carotte

Pour les logements, résidences secondaires ou investissements locatifs..., si vous vendez votre bien immobilier en 2013, vous bénéficierez d'un allégement de la taxation de la plus-value. Pour créer un « choc de l’offre » en 2013, un abattement supplémentaire de 20 % (ce taux pourrait passer à 15% en 2ème lecture du PLF2013 la semaine prochaine) sur le montant de la plus-value taxable serait accordé au vendeur (soit une réduction d'impôt de 11 %).
Le bâton

Pour les terrains à bâtir, si vous ne vendez pas votre terrain rapidement, la fiscalité sur la plus-value sera alourdie.
Les plus-values sur terrain à bâtir ne bénéficieront plus d'un abattement pour durée de détention puis, à compter du 1er janvier 2015,  elles seront soumises au barème de l'impôt sur le revenu, ce qui va se traduire par un alourdissement de la fiscalité. 
Pour ne pas pénaliser ceux qui se décideront à vendre avant le 1er janvier 2013. Le PLF2013 prévoit un dispositif transitoire : les plus-values réalisées lors de la cession de terrains ayant fait l'objet d'une promesse de vente avant le 1er janvier 2013, à condition qu'elles donnent lieu à la signature de l'acte de vente avant le 1er janvier 2015, resteront soumises à l'ancien régime d'imposition.
La définition des terrains à bâtir (Nouvelles règles entrées en vigueur le 11 mars 2010 (TVA) - (Loi de finances rectificative pour 2010)
Le BOI 3A-9-10 (Cf. §22 page 9) commente l’ensemble des nouvelles règles applicables à la TVA immobilière et comporte de nombreuses précisions relatives à la notion de terrain à bâtir, transposées aux plus-values immobilières. « Doivent être considérés comme terrains à bâtir, sous réserve des dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral, les terrains situés dans les zones urbaines (U), les zones ouvertes à l'urbanisation des zones à urbaniser (AU), les zones constructibles des cartes communales, les parties constructibles des communes et les périmètres constructibles en zones naturelles et forestières (NB, NC et ND) ». L’instruction distingue clairement le terrain à bâtir de l’immeuble bâti. (Cf. §23 page 10). « Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des « bâtiments »  au sens de « construction incorporée au sol », qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans. «  Démolir un immeuble existant ne suffit pas à caractériser un terrain à bâtir. En sens inverse, elle indique qu’un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage doit être assimilé à un terrain à bâtir (il peut s’agir d’une ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, d’un bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, d’un immeuble frappé d'un arrêté de péril ou d’un chantier inabouti) ».
Réforme et aménagement de l’imposition des plus-values immobilières (PLF2013 - Article 10 – Première partie)
Le nouveau régime distingue le régime des plus-values immobilières applicable aux terrains à bâtir (Cf. TABLEAU 1), celui des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir (Cf.TABLEAU 2), auxquels il y a lieu d’ajouter deux régimes d’exonération temporaires pour les cessions réalisées au profit d’organismes charges du logement social (Cf. TABLEAU 3).
(1) PLF2013 – Art. 10
Source : FMIL

 

1 - TERRAIN A BATIR Cession à compter du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2014 Cession à compter du 1er janvier 2015
REFORME PLF2013 SUPPRESSION DE L’ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION

BAREME IR

● Les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;

● L’imposition à la source au taux proportionnel de 19 % au jour de la cession chez le notaire devient un « acompte » (restituable le cas échéant)

 

A titre transitoire continueront à bénéficier de l’abattement pour durée de détention ● Les opérations engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 à condition qu’elles donnent lieu à la signature de l’acte authentique de cession avant le 1er janvier 2015  
2 - BIENS IMMOBILIERS AUTRES QUE LES TERRAIN A BATIR Cession à compter du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2013 Cession à compter du 1er janvier 2015
AMENAGEMENT PLF2013

Abattement exceptionnel de 20% qui sera appliqué en 2013 sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun

● ABATTEMENT NON  APPLICABLE AUX PRELEVEMENTS SOCIAUX

● Abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun


3 - EXONERATION TEMPORAIRE (PLF2013) Cessions jusqu’au 31 décembre 2014 Cession à compter du 1er janvier 2015
Cessions des particuliers au profit d’organismes chargés du logement social Cessions jusqu’au 31 décembre 2014 Article 150 U-II-8° du CGI FIN DE L’EXONERATION TEMPORAIRE
Cessions au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d’un établissement public foncier (EPF) en vue de leur cession ultérieure dans un délai d’un an à compter de l’acquisition des biens concernés à un organisme chargé du logement social Cessions jusqu’au 31 décembre 2014Article 150 U-II-8° du CGI FIN DE L’EXONERATION TEMPORAIRE

 

 

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3 décembre 2012 1 03 /12 /décembre /2012 10:03

La fin de la possible déduction en matière d’ISF d’un emprunt contracté par l’acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier


Lorsque des investisseurs acquièrent la nue propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé concomitamment. Dans cette hypothèse, le nu-propriétaire n’aura rien à déclarer en matière d’ISF.

Dans la mesure où l’immeuble objet du démembrement n’est pas un bien exonéré d’ISF, en vertu des dispositions de l’article 885 G, le nu-propriétaire pouvait déduire son emprunt, contracté pour l’acquisition, de l’assiette de son ISF (Cass. Com, 31 mars 2009 n°08-14.645).

L’article 9 du projet de loi de finances pour 2009 prévoit un nouvel article 885 G quater dans le CGI, empêchant désormais cette déductibilité. En effet, cet article dispose que  « Les dettes contractés par le redevable pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par l’intéressé ou qui en sont exonérés ne sont pas imputables sur la valeur des biens taxables. Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée. »

En d’autres termes, le bien étant exonéré d’ISF pour le nu-propriétaire, ce dernier ne pourra plus déduire l’emprunt sur son assiette ISF.

 

La cession d’usufruit temporaire taxée à l’IR et non plus selon le régime des plus-values


L’article 12 de la loi de finances rectificatives pour 2012 prévoit d’imposer le produit retiré de la cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire non plus dans la catégorie des plus-value mais dans celle du revenu à laquelle il se rattache (revenus fonciers pour un immeuble ou revenus distribués pour des actions).

Cette nouvelle mesure serait applicable de manière rétroactive aux cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012.

Par cette mesure, le gouvernement veut mettre fin aux opérations consistant à céder l’usufruit temporaire d’un bien à une société à l’IS contrôlé par le cédant, le produit de la cession étant dans ce cas soumis au régime des plusvalues bénéficiant du taux forfaitaire et surtout d’un abattement pour durée de détention.

 

 

Remarques concernant le nouvel article 885 G quater du CGI présenté ci-dessus :


La dernière phrase de cet article : « Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée » reprend exactement la règle qui prévalait jusqu’alors, règle confirmée par la décision de la Cour de cassation du 31 mars 2009.

De plus, on ne voit pas ce que cette dernière phrase ajoute à la phrase précédente.

Serait-ce donc que, d’une certaine façon, la règle ancienne pourrait, dans certains cas, trouver encore à s’appliquer?

Affaire à suivre…

 

Source : www.riviereavocats.com 

Plus d'infos sur l'investissement en nue-propriété ici

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5 octobre 2012 5 05 /10 /octobre /2012 11:24

Conformément aux orientations du président de la République, le gouvernement a pour objectif de construire 500 000 logements chaque année, dont 150 000 logements sociaux. Une politique de réforme de la fiscalité immobilière est donc mise en place afin de créer un "choc d'offres" en incitant à la mise sur le marché de biens immobiliers dès 2013. Le texte prévoit ainsi de réformer le régime d'imposition des plus-values immobilières, de durcir la taxe sur les logements vacants et de créer un nouveau dispositif immobilier qui viendrait remplacer le Scellier. 

 

Réforme des plus-values immobilières 

 

Afin de relancer l'activité en matière immobilière, le projet prévoit 2 mesures principales :

la 1ère consistant à réformer l'imposition des plus-values immobilières réalisées sur les terrains à bâtir,

la 2nde, plus marginale, concernant le régime général d'imposition des plus-values immobilières (le gouvernement a en effet renoncé, pour l'heure à mettre en place la réforme envisagée initialement).

 

Le projet propose, en 1er lieu, de créer un régime d'imposition des plus-values immobilières spécifique aux cessions de terrains à bâtir. Ces dernières devraient être déterminées, dès le 1er janvier 2013, sans application de l'abattement pour durée de détention (abattement progressif qui permet l'exonération totale d'imposition à partir de 30 ans de détention), ce afin de remettre rapidement sur le marché des terrains qui sont conservés, parfois dans le but de profiter justement de cet abattement. Une mesure transitoire serait cependant mise en place : les plus-values réalisées lors d'opérations engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 et pour lesquelles la signature d'un acte authentique de cession aurait lieu avant le 1er janvier 2014 continueraient à bénéficier de l'ancien régime. 

Par ailleurs, pour les cessions réalisées à partir du 1er janvier 2015, les plus-values sur ces terrains seraient soumises non plus au taux forfaitaire de 19 % mais au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).

 

Note : Il est prévu que, en pratique, le cédant continuerait d'être soumis au prélèvement de 19 % au jour de la cession directement par le notaire, qui constituerait un acompte, le cas échéant restituable, de l'IR dû au barème progressif.

 

Il prévoit, en 2nd lieu, s'agissant du régime plus général des plus-values immobilières (cession des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir), de mettre en place, sur les plus-values résultant de cessions réalisées en 2013, un abattement exceptionnel de 20 % (applicable après l'abattement pour durée de détention) dans le même but d'inciter les propriétaires à vendre. Cet abattement ne serait pas pris en compte pour la détermination de l'assiette des prélèvements sociaux. 

Les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents depuis le 1er janvier 2012 devraient être prises en compte dans la détermination des revenus plafonds à respecter pour bénéficier des abattements en matière de taxe foncière et de taxe d'habitation pour les plus-values réalisées sur des cessions effectuées depuis le 1er janvier 2012 et mentionnées dans la déclaration de revenus n°2042. 

 

Taxe sur les logements vacants 

 

Le projet de loi de finances pour 2013 propose de soumettre à la taxe, les logements vacants depuis plus d'1 an au lieu de 2 ans actuellement et de rallonger le délai d'occupation temporaire du logement permettant de remettre en cause son caractère vacant, de 30 jours (actuellement) à 90 jours. 

Le texte envisage également d'augmenter les taux de la taxe à 12,5 % la 1ère année d'imposition et 25 % dès la 2ème année d'imposition.

 

Note : La 2ème loi de finances rectificative pour 2012 avait déjà augmenté ces taux pour les impositions émises à partir du 1er janvier 2013. le projet de loi propose de durcir encore cette taxe.

 

Enfin, il serait prévu d'étendre le périmètre d'application de la taxe à toutes les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. 

 

Création d'un nouveau dispositif d'incitation fiscale 

 

Un nouveau dispositif d'incitation fiscale en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 devrait être créé pour remplacer le dispositif Scellier qui arrive à son terme.

Il permettrait de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18 %, répartie sur 9 ans, dès lors que des conditions de loyers, de revenus et de localisation géographique seraient respectées. 

 

Source : Projet de loi de finances pour 2013, n°235, 28 sept. 2012, AN, art. 10, 11, et 57

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