Quelle loi de défiscalisation choisir en 2012 ?

Il est encore temps de profiter de la loi de finances 2012 et des avantages fiscaux accordés dans le cadre d'investissement immobilier à but locatif.

Vous pouvez réaliser une simulation personnalisée pour comparer les différents dispositifs fiscaux directement sur notre site internet. En fonction de votre profil et de vos objectifs, le simulateur vous indique la loi de défiscalisation la plus adaptée à votre profil. Vous pourrez ensuite choisir un bien immobilier parmi nos 2329 programmes immobiliers pour une simulation experte. 

Avantages fiscaux et investissement dans l'immobilier neuf 

La loi Scellier classique, intermédiaire, outre-mer

Cette année est la dernière année pour profiter du dispositif Scellier. Elle offre jusqu'à 21% de réduction d'impôt du montant investi dans la limite de 300 000 € d'investissement. Avec l'option intermédiaire, vous bénéficiez d'un abattement de 30% sur les loyers perçus. Simple et efficace, le dispositif Scellier offre un choix important de supports et d'emplacements. L'obligation de location est de 9 ans prorogeable sur deux périodes de 3 ans, soit 15 ans au total, il est possible de loger un proche (ascendant ou descendant) en loi Scellier classique.

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d'impôt de 11% du montant investi dans la limite de 300 000 € HT ainsi que la récupération de la TVA sur l'investissement. L'offre est moins importante qu'en loi Scellier, mais les loyers garantis par bail commercial offrent une sécurité supplémentaire à l'investisseur. Cet avantage fiscal ne concerne que les résidences de services en meublé.

Avantages fiscaux et immobilier ancien

La loi Malraux

Cette loi de défiscalisation est adaptée aux grosses fiscalités (plus de 10 000 € d'impôts). Elle offre 30% de réduction d'impôt sur le montant des travaux réalisés dans le cadre de la rénovation d'un bien situé en secteur sauvegardé. Le montant des travaux est plafonné à 100 000 € par an. Il faut louer le bien pendant 9 années à la suite des travaux effectués. Le point fort de cette loi est l'emplacement hyper-central des fonciers réhabilités et sa faiblesse, le manque d'offre.

La loi sur les Monuments Historiques

Cet avantage fiscal ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales et n'est intéressant que pour les contribuables fortement imposés. L'avantage fiscal consiste à déduire 100% des charges liées à son investissement sans limitation de montant sur ses revenus. On peut, théoriquement, gommer 100% de ses impôts. L'offre est extrêmement limitée.

Investissements immobiliers optimisés

Le démembrement

L'investissement en démembrement consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien et d'en récupérer l'usufruit 15 ou 20 ans plus tard. Le nue propriétaire ne perçoit pas les loyers, mais ne déclare pas le bien dans son actif et achète avec une décôte de 30 à 40% de la valeur réelle du bien. Il peut également déduire les intérêts d'emprunt (si il y a lieu) de ses revenus fonciers perçus par ailleurs.

Le déficit foncier

L'investissement en déficit foncier consiste à investir sur un bien immobilier ancien qui va subir des travaux de rénovation. Les charges liées à cette rénovation sont déductibles des revenus fonciers et le déficit généré est imputable sur les revenus à hauteur de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Très intéressant pour les propriétaires fonciers,qui sont fortement imposés sur leurs revenus fonciers.

La location meublé non professionnelle (ou professionnelle)

Le statut Lmnp est un statut comptable qui consiste à investir sur de l'immobilier meublé en résidence de services. L'investisseur récupère la TVA sur son investissement et amortit son immobilier sur une période de 25/30 ans, ses frais et mobilier sur une période plus courte. Il peut générer des revenus nets d'impôt si il fait appel à l'emprunt.

Réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif, dite « Scellier », prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts. 

Réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location  meublée non professionnelle, dite « Censi-Bouvard » ou« LMNP », prévue à l'article 199 sexvicies du code général des impôts. Taux de réduction d'impôt applicables aux investissements réalisés en 2012.

 Scellier - Investissements en zone C

4 nouvelles communes agréées

La liste des communes situées en zone C, éligibles au dispositif Scellier, s'étoffe progressivement. 4 nouvelles communes viennent de recevoir l'agrément pour bénéficier de ce dispositif  portant le nombre de communes agréées, passé de 5 à 9 le 18 décembre dernier, à 13 :

Redessan (Gard) depuis le 25 décembre 2011,

Bousse (Moselle) depuis le 4 janvier 2012,

Charron (Charente-Maritime) depuis le 6 janvier 2012,

Rochefort (Charente-Maritime) depuis le 6 janvier 2012.

Nouveaux plafonds de loyer 2012

Un décret vient de revaloriser le plafond de loyer applicable aux baux conclus en 2012 en zone C dans le secteur libre. Le plafond de loyer passe de 6,10 € en 2011 à 7,50 € par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) en 2012. 

Ce plafond sera réactualisé le 1er janvier 2013. 

Les autres plafonds applicables en 2012 dans le cadre du dispositif Scellier (zones A, A bis, B et secteur intermédiaire toutes zones) n'ont pas encore été publiés.

Sources : 

> Arr. 28 déc. 2011 portant agrément de la commune de Charron (Charente-Maritime), JO 5 janv. 2012

> Arr. 28 déc. 2011 portant agrément de la commune de Rochefort (Charente-Maritime), JO 5 janv. 2012

> Arr. 26 déc. 2011 portant agrément de la commune de Bousse (Moselle), JO 3 janv. 2012

> Arr. 21 déc. 2011 portant agrément de la commune de Redessan (Gard), JO 24 déc.

> Décr. n°2011-2056, 29 déc. 2011, JO 31 déc.

Le dispositif Scellier a été revu en 2012.

La loi Scellier 2012 est la dernière version du dispositif Scellier avant sa disparition.

1 Baisse du taux de réduction d'impôt

Pour  le Scellier classique sur neuf ans :

Le dispositif Scellier classique sur 9 ans offre 13% de réduction d'impôt du montant investi dans la limite de 300 000€, étalé de façon linéaire sur neuf ans.

La condition de logement BBC doit être rempli.

Si le logement n'est pas BBC et à la condition que son dépôt de demande de permis de construire ait été déposé avant le 31 décembre 2011, le taux de réduction d'impôt est abaissé à 6% sur 9 ans.

Si le dépôt de la demande de permis de construire est postérieur à cette date et que le logement n'est pas BBC, le dispositif Scellier ne peut pas être appliqué.

Pour  le Scellier Intermédiaire sur 9/12 ou 15 ans :

4% de réduction d'impôt supplémentaire par tranche de quatre années soit 21% au total pour un investissement Scellier intermédiaire avec un logement BBC.

2 Fin du dispositif Scellier pour les logements non BBC dont le dépôt de la demande de permis de construire a été fait après le 31 décembre 2011

3 Mise en place d'un plafond de réduction d'impôt par mètre carré habitable.

Nous sommes toujours dans l'attente du décret qui fixera les plafonds de défiscalisation par mètre carré.

Les dernières informations datent de la mi-décembre et indiquaient les plafonds suivants :

Zone A bis = 5200 €/m2

Zone A = 5000 €/m2

Zone B1 = 4000 €/m2

Zone B2 = 2100€/m2

Nous ne manquerons pas de signaler sur le blog les plafonds validés par décret.

4 Plafonds de loyers en loi Scellier 2012

Les changements n'interviennent que pour la zone C

5 Plafonds de ressources pour le Scellier intermédiaire 2012

Composition du foyer               Zone A    Zone B1   Zone B2   Zone C

Pers. seule                               44 793    33 272     30 500    30 294

Couple                                     66 943    48 860     44 789    40 717

Pers seule ou 

cple avec 1 pers à charge            80 471   58 493     53 619    48 744

Pers seule ou 

cple avec 2 pers à charge             96 391   70 790     64 891    58 992

Pers seule ou 

cple avec 3 pers à charge           114 109    83 085    76 163     69 237

Pers seule ou 

cple avec 4 pers à charge           128 402    93 720    85 911     78 101

Majoration par pers à charge 

à partir de la 5ème                    +14 132  +10 646    +9 758     +8 871 

Vous pouvez retrouver toutes les informations sur le dispositif Scellier 2012 sur le site KACIUS Invest.

Nouveau rebondissement cette nuit avec la validation par la commission mixte paritaire de la "rallonge" du dispositif Censi Bouvard.

Celui-ci bénéficie des conditions de 2011 jusqu'en mars 2012 si le contrat de réservation a été enregistré chez un notaire ou au centre des impôts avant le 31 décembre 2011.

Cette prolongation est calquée sur le dispositif Scellier qui est aussi prolongé jusqu'en mars 2012.

Extrait de l'échange :

Article 41 

Diminution du taux de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle 

Le présent article tend à introduire une mesure visant à garantir de façon transitoire le maintien des taux de réduction d’impôt sur le revenu applicables aux acquisitions réalisées en 2011 ou intervenant avant le 31 mars 2012, à la condition qu’elles aient fait l’objet d’un engagement d’investissement, pouvant prendre la forme d’un contrat de réservation enregistré auprès d’un notaire ou des services des impôts avant le 31 décembre 2011. 

Contre l’avis du Gouvernement, le Sénat a modifié le présent article en étendant cette période transitoire aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ayant fait l’objet d’un permis de construire avant le 1er  janvier 2012 et aux logements achevés depuis au moins quinze ans faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis ou réservé avant le 1er janvier 2012. 

Le rapporteur général propose de rétablir le texte adopté par l’Assemblée nationale, sous réserve d’une modification visant à maintenir l’avantage fiscal au taux de 2012 pour les engagements immobiliers intervenus avant le 31 décembre 2012. 

* 

*     * 

La Commission est saisie de l’amendement CF 110 du rapporteur général et de l’amendement CF 22 de M. Michel Bouvard. 

M. le rapporteur général. Cet amendement concerne la réduction d’impôt en faveur de la location meublée non professionnelle, dite « réduction Censi-Bouvard ». Dans le cas d’un projet immobilier réalisé en plusieurs tranches, il vise notamment à maintenir le bénéfice du régime actuel jusqu’à l’achèvement du projet, à partir du moment où le permis de construire a été attribué avant la fin de cette année. 

En ce qui concerne la réhabilitation  des résidences existantes, j’avais d’abord considéré que l’on ne pouvait  pas à la fois supprimer l’avantage « Scellier » et maintenir le dispositif « Censi-Bouvard », mais le Sénat a manifesté sa préférence en faveur du second. Je propose donc d’en prolonger l’existence jusqu’en 2015. 

M. Michel Bouvard. Le problème qui subsiste est celui de la transition entre 2011 et 2012, ainsi que l’application du « coup de rabot », qui risque de compromettre le financement des opérations lancées au cours de l’année 2011. Certes, votre amendement, monsieur le rapporteur général, permet de suspendre l’application du taux de 2012 pendant la période transitoire. Il me semble toutefois qu’un risque juridique subsiste, notamment s’agissant des opérations de rénovation de l’immobilier de loisir. Mon amendement CF 22 vise donc à préciser le dispositif et à éviter que trois taux différents – celui de 2011, celui de 2012 et celui résultant du coup de rabot – puissent s’appliquer à un même projet. 

M. le rapporteur général. L’amendement que je propose répond à vos préoccupations : il prévoit des dispositions transitoires calquées sur celles qui accompagnent la suppression du dispositif Scellier et permet aux acquisitions réalisées jusqu’en 2014 de bénéficier de l’avantage Censi-Bouvard dans les conditions prévues pour la dernière année de son existence, c’est-à-dire au taux de 2012. Compte tenu de la suppression de l’avantage Scellier, il ne serait en effet pas équitable d’appliquer le taux de 2011 à des opérations lancées en 2014. 

M. Michel Bouvard retire l’amendement CF 22. 

La Commission  adopte l’amendement CF 110 du rapporteur général rétablissant le texte adopté par l’Assemblée nationale en première lecture, sous réserve d’une modification visant à maintenir l’avantage fiscal au taux de 2012 pour les engagements immobiliers intervenus avant le 31 décembre 2012. 

En conséquence, l’article 41 est ainsi rédigé. 

Il en ressort le texte suivant :

ART. 41 N° 179

ASSEMBLÉE   NATIONALE

14 décembre 2011

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LOI DE FINANCES POUR 2012 (Nouvelle lecture) - (n° 4028)

AMENDEMENT N° 179

présenté par M. Carrez, Rapporteur général au nom de la commission des finances

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ARTICLE 41

À l’alinéa 2, après le mot :

« aux »,

rédiger ainsi la fin de cet article :

« acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au taux en vigueur au 31 décembre 2011 pour les logements acquis en 2011. À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012.

« II. – Par dérogation aux dispositions du premier alinéa du I de l’article 199 sexvicies du

code général des impôts relatives à la date d’acquisition, la réduction d’impôt mentionnée au même article s’applique dans les conditions prévues par ce même article aux logements acquis avant le 1er  janvier 2015 :

« 1° neufs ou en l’état futur d’achèvement ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er  janvier 2012 et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant cette même date ;

1/2ART. 41 N° 179

« 2° achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet ou faisant l’objet des travaux mentionnés au même article et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui a fait ou qui fait l’objet des mêmes travaux.

« Le taux de la réduction d’impôt applicable est celui en vigueur au 1er janvier 2012. ».

EXPOSÉ SOMMAIRE

Le présent amendement propose de rétablir le texte  voté par l’Assemblée nationale en première lecture sous réserve d’une modification visant à maintenir l’avantage fiscal au taux de 2012 pour les engagements immobiliers intervenus avant le 31 décembre 2012.

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