C'est une question récurrente qui nous est posée et à laquelle nous allons tenter de répondre avec un exemple romancé.

Chapitre 1 : investir maintenant ou ne pas investir maintenant, là est la question...

Monsieur et madame Martin forment un couple marié heureux. Ils ont deux beaux enfants, Nicolas et Marjolaine.

Ils coulent une vie paisible en région parisienne.

Monsieur et madame Martin déclarent 65 000 € de revenus et payent 5 083 € d'impôt chaque année. C'est beaucoup trop à leurs yeux.

Ce sentiment de vache à lait ne date pas d'aujourd'hui et monsieur et madame Martin se sont déjà penchés sur la question de la défiscalisation.

Ils avaient étudié la loi Robien en 2007 mais cela ne leur semblait pas intéressant. 

Madame Martin avait insisté auprès de son mari en 2009 pour faire une loi Scellier, mais monsieur Martin n'avait pas aimé le projet proposé par leur banque. Un programme neuf à Douai dans le Nord, pas très séduisant il faut l'avouer !

Monsieur et madame Martin souhaitent pourtant protéger leurs enfants et investir dans l'immobilier afin de leur transmettre un patrimoine. Quoi de plus naturel pour des parents?

Ils se disent qu'investir dans le cadre de la loi Duflot serait intéressant pour cumuler investissement, protection de la famille et défiscalisation. 

Monsieur et madame Martin ont bien raison.

Ils se renseignent sur internet et tombent sur la société KACIUS. Elle a l'air sérieuse et propose des projets bien placés dans les grandes villes de France.

Ils prennent alors rendez-vous avec un de leurs conseillers, monsieur CGP.

Monsieur CGP les rencontre et leur pose des questions sur leurs objectifs, leur famille, leur travail, leurs revenus, leurs impôts.

Monsieur CGP a bien compris ce que veulent monsieur et madame Martin : un projet viable qui se louera et se revendra bien.

Rien de plus simple. Nous sommes au mois de mars et il y a de l'offre chez les promoteurs, des nouveaux programmes sont lancés et les meilleurs appartements sont à saisir.

Et les taux bancaires sont vraiment très très très bas...

Monsieur CGP revient les voir avec deux projets : un en région parisienne et un en province.

Sans trop hésiter, monsieur et madame Martin s'intéressent à l'appartement sur Bordeaux.

L'immeuble sera construit au pied du tramway, il a une belle architecture et l'idée d'avoir un pied à terre à Bordeaux les rend tout excités.

L'appartement en question est un T2 de 42.78m2 avec un balcon de 9.75m2, exposé Sud-Est et bénéficiant d'une belle vue sur la garonne. Il a toutes ses chances pour la location et s'ils devaient le revendre, ils n'auraient aucun problème à trouver preneur.

Le loyer marché est de 555 € pour ce type d'appartement, il devra se louer 517 € pour respecter le plafond de loyer Duflot.

Monsieur CGP leur présente une simulation financière de leur futur investissement (Hypothèse 1 du tableau). Ils pourraient passer chez le notaire d'ici juin et défiscaliser sur les revenus 2015. De plus, au vu de leur dossier bancaire, ils peuvent espérer des taux bancaires de 3.2% sur 20 ans.

Monsieur et madame Martin se disent que c'est très intéressant, un appartement à Bordeaux pour seulement 329€/mois. C'est même trop beau pour être vrai !

M. et Mme Martin réfléchissent...

Ils se disent qu'il n'y a pas le feu au lac et qu'il faut mieux attendre la fin de l'année. Pourquoi signer maintenant alors qu'il leur reste 9 mois pour réfléchir ?

Monsieur CGP revient et leur indique qu'ils ont tout intérêt à saisir cette opportunité au risque de le regretter, l'appartement est bien placé, il se louera facilement et sera livré début 2015.

Mais M. et Mme Martin ne se laissent pas faire par ses arguments commerciaux et répliquent coups pour coups :

- "C'est trop tôt,

- il y en aura d'autres,

- les prix vont baisser dans l'immobilier,

- la Grèce va faire faillite,

- et nous allons payer des intérêts intercalaires que nous n'auront pas à payer en fin d'année..."

Bref, ils ne signeront pas cet appartement !

Rien n'y fait et monsieur CGP rentre bredouille. Qu'il ne désespère pas, monsieur et madame Martin ont juré de l'appeler en fin d'année.

Chapitre 2 : y'en aura pas pour tout le monde !

Nous sommes au mois d'octobre, les enfants sont rentrés en classe supérieure.

M. et Mme Martin ont décidé de se replonger sur leur projet en loi Duflot.

Ils se rappellent de ce gentil conseiller, monsieur CGP de chez KACIUS, qu'ils avaient rencontré au mois de mars et qui leur avait proposé ce bel appartement à Bordeaux.

Ils décident de lui passer un coup de téléphone afin de le revoir et enfin investir !

Un peu débordé, comme chaque fin d'année, monsieur CGP leur rend visite un samedi matin.

"Nous sommes prêts à investir !" lui dit M. Martin, "faites nous des propositions"

Monsieur CGP fait bien son travail et en l'espace d'une semaine il réussit à trouver un appartement sur Bordeaux.

C'est un T2 de 42.78m2 avec un balcon de 9.75m2, exposé Est, le copier-coller de l'appartement présenté au mois de mars. Il est en étage moins élevé mais reste un appartement intéressant.

Monsieur et madame Martin décident de s'engager et signent la réservation.

Leur dossier est monté mais les Martin se posent encore des questions.

Avons nous fait le bon choix? Est ce le moment d'investir? L'immobilier va baisser !

Les banques sont prêtes à les financer avec un taux intéressant mais plus élevé qu'en début d'année, 3.7% sur 20 ans.

Les Martin appellent monsieur CGP pour lui expliquer leurs inquiétudes. Ce dernier leur présente la simulation avec les taux actualisés (hyp.2 du tableau).

Les Martin sont déçus, l'opération est moins rentable qu'au mois de mars. Ils se disent que cet appartement au 1er étage n'est finalement pas si intéressant, que l'immobilier va baisser et que Duflot c'est moins bien que Scellier...

Ils décident d'annuler leur réservation, ils investiront quand l'immobilier aura baissé pour pallier cette hausse des taux.

Monsieur CGP rentre une fois de plus bredouille...

Chapitre 3 : Quand les prix de l'immobilier baissent...

Nous sommes en 2014, la Grèce a fait faillite, le peuple Espagnole est en marche pour la révolution et seuls la Chine et le Brésil affichent un taux de croissance positif.

Fait important : L'immobilier en France a baissé, enfin ! 

Le plus étonnant étant que l'immobilier neuf aussi a baissé. Pas moins de 5% sur les grandes agglomérations et jusqu'à 10% sur les petites villes de Province.

Monsieur et madame Martin sont chanceux, ils ont encore un emploi. 

Ils ont un emploi mais payent encore plus d'impôts que l'année passée. Restrictions budgétaires, hausses des impôts, le gouvernement n'a pas d'autres solutions que de taxer les Martin pour éviter de tomber dans la faillite comme nos voisins européens.

Monsieur et madame Martin se disent qu'il va falloir réagir, et vite.

"Mais où est passée la carte de monsieur CGP? Nous devons investir en loi Duflot en 2014 !"

Monsieur CGP est patient. Il reçoit M. et Mme Martin dans son bureau. Il cherche un appartement pour les Martin et trouve un magnifique T2, à Bordeaux, de 42.78m2 avec un balcon de 9.75m2, exposé Ouest.

L'appartement est parfait !

Et son prix l'est encore plus : 164 350 € soit 5% de moins que celui présenté l'an passé.

Monsieur et madame Martin se disent qu'ils ont bien fait d'attendre que les prix baissent.

Monsieur CGP leur présente la simulation financière (hypothèse 3) avec les taux en vigueur : 4.2% sur 20 ans hors assurance.

"C'est cher !" s'exclament monsieur et madame Martin.

Oui c'est cher, mais l'immobilier a baissé. 

Monsieur et madame Martin n'y comprennent plus rien. L'immobilier a baissé mais ce magnifique T2 leur coûte 36€ de plus tous les mois soit près de 11% d'augmentation de l'effort d'épargne à prévoir en début 2013.

Les Martin regrettent de ne pas avoir saisi cette opportunité de 2013, si seulement...

Conclusion

Monsieur et madame Martin n'ont jamais investi.

L'immobilier a baissé, puis monté, puis baissé et les taux ont monté, puis baissé, puis monté, puis baissé...

Les taux sont historiquement bas et l'argent ne coûte quasiment rien.

Jamais l'effet de levier n'a été aussi intéressant et il serait dommage de ne pas en tirer profit.

A bon entendeur salut...

Vous trouverez ci-dessous le tableau illustrant mes propos :

Dans nos 4 hypothèses, la revalorisation des loyers est de 1.5%/an.

*L'hypothèse 4 est un scénario catastrophe où l'immobilier a baissé de près de 10% et les taux sont montés aux niveaux de 2011. Les conclusions à tirer semblent évidentes...

      Un CGP qui vous veut du bien...

FDans un commentaire rendu le 12 Septembre 2012, l'administration fiscale commente les conséquences de la diminution du plafonnement des avantages fiscaux tels que prévu par l'article 200-OA du code général des impôts. 

L'article 106 de la loi de finances pour 2011 a fixé le plafond des avantages fiscaux à 18 000 € et 6% du revenu imposable, au titre de l'imposition des revenus de l'année 2011. 

Pour les revenus de l'année 2012, le plafond est fixé à 18 000 e et 4% du revenu imposable.

I°Champ d'application du plafonnement des avantages fiscaux:

A) Avantages fiscaux visés par le plafonnement au 1er Janvier 2012:

Sont visés par le dispositif du plafonnement les avantages fiscaux qui prennent la forme de déductions pour les investissements locatifs en revenus fonciers, de réductions d'impôt et de crédits d'impôt:

1°Déductions pour investissements locatifs en revenus fonciers

- Déduction au titre de l'amortissement Robien classique et Robien recentré

- Déduction au titre de l'amortissement Borloo neuf

- Déduction au titre de l'amortissement Robien SCPI et Borloo SCPI

2° Les réductions d'impôt visées par le plafonnement:

- Réduction d'impôt au titre des investissements dans l'immobilier de loisir

- Réduction d'impôt accordée au titre des investissements forestiers

- Réduction d'impôt au titre des investissements dans des résidences hôtelières à vocation sociale

- Réduction d'impôt accordée au titre de certains investissements réalisées outre mer

- Réduction d'impôt accordées au titre des souscriptions au capital des sociétés non cotées et des souscriptions de parts de FCPI et de parts FIP

- Réduction d'impôt au titre de la télédéclaration et du télépaiement de l'impôt sur le revenu

- Réduction d'impôt au titre des souscriptions au capital de SOFICA

- Réduction d'impôt au titre des travaux de conservation ou de restauration d'objets mobiliers classés

- Réduction d'impôt d'impôt au titre des dépenses supportés en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti  (réduction d'impôt Malraux)

- Réduction d'impôt au titre des souscriptions en numéraire au capital de SOFIPECHE

- Réduction d'impôt accordée au titre des sommes effectivement versées sur compte épargne développement 

-réduction d'impôt accordée au titre de l'investissement immobilier locatif neuf (réduction d'impôt Scellier) 

- Réduction d'impôt au titre des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle ( réduction d'impôt Censi Bouvard)

- Réduction d'impôt au titre des dépenses effectuées en vue du maintien et de la protection du patrimoine naturel(espaces naturels classées et assimilé

- Réduction d'impôt accordée au titre des sommes versées pour l'emploi d'un salarié à domicile

3° Les crédits d'impôts visés par le plafonnement:

- Crédit d'impôt accoré au titre des sommes versées pour l'emploi d'un salarié à domicile

- Crédit d'impôt au titre des équipement en faveur du développement durable et des économies d'énergie

- Crédit d'impôt au titre des frais de garde des jeunes enfants

- Crédit d'impôt au titre des revenus distribué qui bénéficient de l'abattement de 40% et de l'abattement fixe annule

- Crédit d'impôt au titre des contrats d'assurance pour loyers impayés des logements locatifs conventionnés

- Crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour l'acquisition de l'habitation principale.

B) Crédits et réductions d'impôt exclus du champs d'application du plafonnement des avantages fiscaux. Liste au 1er Janvier 2012

1°Les réductions d'impôt exclues:

- Réduction d'impôt accordée aux adhérents de centres de gestion ou d'association agrées

- Réduction d'impôt au titre des cotisations syndicales

- Réduction d'impôt au titre des frais de scolarité des enfants scolarisés

- Réduction d'impôt accordée au titre des primes versées dans le cadre de certains contrats d'assurance ( rente-survie, épargne handicap)

- Réduction d'impôt accordée au titre de l'hébergement en établissement de long séjour ou en section de cure médicale

- Réduction d'impôt au titre des prestations compensatoires en capital versées sous forme d'argent

- Réduction d'impôt au titre des dons faits par les particuliers et les entreprises

- Réduction d'impôt accordée au titre de l'acquisition d'un trésor national

- Réduction d'impôt accordée au titre des cotisations versées aux association syndicales chargées du défrichement forestier

2° Crédit d'impôt exclus du dispositif du plafonnement:

- Crédit d'impôt au titre de l'acquisition d'équipements en faveur des personnes âgées ou fragiles

- Prime pour l'emploi

- Crédit d'impôt au titre de dépenses de remplacement pour congé de certains exploitants agricoles

II°Plafonds a retenir

Le dispositif du plafonnement des avantages fiscaux est entrée en vigueur pour la première fois en 2009 et reconduit avec des limites différentes au titre de l'imposition des revenus de 2010, 2011 et 2012.

A) Événement a retenir pour déterminer le plafond applicable

Le plafond est déterminé à la date des dépenses payées ou de la réalisation de l'investissement.

1° Dépenses payées ou investissements réalisés en 2011:

Pour 2011, le plafond des avantages fiscaux est fixé à 18 000 € plus 6% du revenu imposable. 

Il est applicable aux dépenses payées ou aux investissements réalisées au titre de l'imposition des revenus de 2011.

Pour les dépenses payées ou les investissements réalisées en 2011 et qui continuent à produire leurs effets au titre des années ultérieures, le plafond de 18 000 € + 6% du revenu imposable continue à s'appliquer. 

Ainsi, les investissements immobiliers réalisés en 2011 sous les dispositifs Scellier ou Censi Bouvard, bénéficient du plafond en vigueur en 2011 pour les fractions de réduction d'impôt déduites les années ultérieures au titre de l'étalement de la réduction d'impôt.

2° Dépenses payées ou investissements réalisés à compter de 2012:

Pour 2012 la limite du plafond est fixé à 18 000 e et 4% du revenu imposable. 

Cette limite est applicable aux dépenses payées ou aux investissements réalisés à compter des revenus de 2012. 

Pour les dépenses payées ou les investissements réalisés en 2012 et qui continuent à produire leurs effets au titre des années ultérieures, le plafond de 18 000 e et de 4% du revenu imposable continue à s'appliquer. 

Ainsi, les investissements immobiliers réalisés en 2012 sous les dispositifs Scellier ou Censi Bouvard, bénéficient du plafond en vigueur en 2012 pour les fractions de réductions d'impôt dédduites les années suivantes, au titre de l'étalement de la réduction d'impôt.

B) Cas particulier des investissements immobiliers

Pour les investissements immobiliers, la date a tenir est celle de la vente effective du bien immobilier emportant transfert de propriété. 

En présence d'u contrat de réservation ou d'une promesse unilatérale de vente, le plafond a retenir sera celui en vigueur à la date de la signature de l'acte authentique. 

Ainsi, les contribuables qui, en 2010 et 2011, ont enregistré leurs contrats de réservation avant le 31 Décembre de ces années et qui ont passé l'acte authentique de vente après cette date, afin de bénéficier d'une majoration des taux de réduction d'impôt sous le dispositif Scellier, seront soumis au plafond en vigueur au tire de l'année d'acquisition et non de la signature du contrat de réservation ou de son enregistrement.

Lorsque l'acquéreur a souscrit une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique, le plafond applicable est celui en vigueur à la date de la promesse d'achat ou de la promesse synallagmatique.

III°Modalités de calcul du plafonnement:

A) Articulation du plafonnement global avec d'autres dispositifs:

L'administration distingue deux cas: 

- Les reports qui qui tirent leur origine de réduction d'impôt dont le principe est acquis à compter de

1° Plafonnement spécifique de la réduction d'impôt au titre des investissements outre mer

L'article 199 undecies d du code général des impôts prévoit que les contribuables qui procédent à des investissements outre mer sont soumis à des plafonnements spécifiques. 

Sont visés: 

- Les investissements immobiliers locatifs relevant de l'article 199 undecies A du code général des impôts

- Les investissements productifs neufs relavant de l'article 199 undecies B du code général des impôts 

- Les investissements immobiliers locatifs au profit d'organisme à loyer modéré relevant de l'article 199 undecies C du code général des impôts.

Pour ces investissements le plafond de réduction  d'impôt au titre d'une même année d'imposition est 

40 000 € ou si le second montant est plus élevé et sur option du contribuable à 15% du revenu du foyer fiscal auquel appartient le contribuable.

Pour les investissements outre mer qui font l'objet de ce plafonnement spécifique, le contribuable devra appliquer le plafonnement spécifique outre mer et ensuite la plafonnement global.

B) Articulation du dispositif du plafonnement global avec les systèmes de report de réduction d'impôt:

Certaines réductions d'impôt ouvrent droit à un report de réduction d'impôt ou de l'avantage fiscal, lorsque l'impôt dû au titre d'une année est insuffisant pour absorber la réduction d'impôt. 

Sont ainsi visées notamment les reports de réduction d'impôt non imputés sous les dispositifs Scellier, Censi Bouvard ou certains investissements réalisés dans les collectivités d'outre mer.

Pour ces situations, l'administration distingue en fonction de la date de réalisation de l'investissement.

1°Investissements réalisés avant 2009, date d'entrée en vigueur du premier plafonnement des avantages fiscaux.

Pour les investissements réalisées antérieurement à 2009 ouvrant droit à une réduction d'impôt d'un montant supérieur à celui de l'impôt sur le revenu dû au titre de la première année d'imputation, l'eédent est reporté sur les années ultérieures. Ce report ne sera pas pris en compte dans le calcul du plafond.

2° Investissements réalisés à compter du 1er Janvier 2009, date d'entrée en vigueur du plafonnement des avantages fiscaux et réduction d'impôt:

Pour les investissements réalisés à partir du 1er Janvier 2009, l'excédent de réduction d'impôt non imputé, ainsi que la partie de la réduction d'impôt faisant l'objet d'un report, est reporté au titre des années suivantes. Ce report est pris en compte dans le calcul de l'avantage en impôt au titre de l'année d'imputation.

La réforme de l’ISF qui devrait être applicable en 2013, a pour objectif d’accroitre les recettes de la taxation du patrimoine pour le budget de l’Etat. Pour cela le gouvernement peut emprunter deux voies différentes.

Soit il joue sur l’assiette imposable, soit sur le taux d’imposition. Il est également possible de combiner ces deux hypothèses.

Cependant il y a des contraintes qui s’imposent, comme la nécessité de maximiser le rendement du nouvel ISF pour qu’il y ait une réduction des déficits publics et respecter l’objectif de 3% du PIB en 2013. De plus le conseil constitutionnel a exigé la mise en place d’un mécanisme de plafonnement dans l’hypothèse d’un rétablissement du barème en vigueur en 2011.

Selon Arnaud Beaugendre, ingénieur patrimonial chez Vendyssée Finance (groupe AXA), « il faut avoir à l’esprit que la réforme va avoir au moins 5 années de vie devant elle, l’instabilité des règles fiscales étant devenue contre-productive pour l’économie. La nécessité budgétaire va primer et orienter la façon dont le gouvernement entend fixer les nouvelles règles ».

Le gouvernement semble écarter la première éventualité qui est de taxer les revenus du patrimoine. Pour Arnaud Beaugendre cette taxation « présente des difficultés de mise en place, d’autant que bon nombre de déclarations d’ISF sous-estiment déjà la valeur des patrimoines immobilier. Aussi, comment gérer les fluctuations de patrimoine quand vous avez un impôt qui est assis sur des revenus théoriques ? ».

La deuxième manière est de rétablir l’ancien barème de l’ISF appliqué durant l’année 2011. Il repose sur des fractions de patrimoine taxables selon le principe : une tranche de patrimoine = un taux d’imposition. L’imposition augmente selon la valeur du patrimoine. Le premier taux est de 0.55% pour la première tranche (0.8 – 1.31 millions d’euros) et le dernier taux est de 1.80% au-delà de 16.79 millions d’euros. Or la mise en place de ce barème conduirait à une imposition confiscatoire sans plafonnement selon le conseil constitutionnel. 

Selon Anne Batsale, directeur juridique et fiscal de SwissLife Banque Privée, « le gouvernement réfléchit à d’autre systèmes d’imposition avec un taux moyen à 0.70% ou 0.80% ce qui reviendrait à abandonner les tranches marginales ». Cette formule se rapproche dans sa construction de celle décidée par le précédent gouvernement. Son avantage, c’est l’absence de recours à un quelconque mécanisme de plafonnement. 

Le gouvernement ne devrait pas modifier le seuil d’imposition, relevé de 0.8 à 1.3 millions d’euros. Cependant, la base imposable devrait être élargie en revenant sur certaines exonérations ou réductions d’ISF. Le gouvernement supprimerait certaines niches fiscales et ferait rentrer dans l’assiette d’autres types de patrimoine, comme les œuvres d’art.

Modification de l’assiette ? Du barème ? Des deux ? Le gouvernement rendra ses arbitrages sur la réforme de l’ISF à la fin du mois de septembre. En attendant de pouvoir faire des calculs, les foyers assujettis peuvent déjà faire des provisions pour payer la note l’an prochain. 

Les assujettis à l'ISF doivent déclarer leur patrimoine en même temps que l'impôt sur le revenu, ou bien, pour les fortunes supérieures à 3 millions d'euros, jusqu'au 15 juin. Comment évaluer son patrimoine ? Quelles sont les réductions d'impôts possibles ? Tous nos conseils pratiques.

1. Ce qui est inclus ou exclus

Les éléments du patrimoine soumis à l’ISF sont l’ensemble des biens qui vous appartiennent au 1er janvier de l’année d’imposition. Les objets d’arts, droits de propriété artistique ou industrielle, placements financiers des non-résidents, sont exonérés d’ISF. Les biens suivants bénéficient d’une exonération d’ISF, à concurrence de 75 % de leur valeur : Les parts ou actions de sociétés faisant l’objet d’un engagement collectif de conservation, les titres de certaines sociétés lorsque le redevable y exerce son activité principale comme salarié ou mandataire social, les bois et forêts et parts de groupement forestiers sous réserve du respect de certaines conditions (engagement d’exploitation pendant 30 ans, délai de détention minimum de 2 ans, notamment) et les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles, dans la limite de 101.897 euros (au-delà de ce montant, l'exonération est limitée à 50 % de la valeur de ces biens ou parts). Attention tous les placements des non-résidents ne sont pas exonérés d’ISF. Sont en effet taxables à l’ISF : les titres représentatifs d’une participation, les titres de sociétés à prépondérance immobilière pour la fraction correspondant aux immeubles et les actions ou parts détenues directement ou indirectement à plus de 50 % dans des personnes morales ou organismes propriétaires d’immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France. Dans le cas d’un concubinage, l’assujettissement à l’impôt sur la fortune s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Par foyer, il faut comprendre les père et mère (personnes mariés, liées par un PACS ou vivant en concubinage notoire, sauf si elles sont mariées par ailleurs, auquel cas elles sont imposées avec leur conjoint légal) et les enfants mineurs, sauf s'ils sont émancipés. 

En ce qui concerne l'assujettissement à l'ISF, la déclaration des concubins doit porter sur l'ensemble de leurs biens, ainsi que ceux des enfants mineurs dont l'un ou l'autre à l'administration légale des biens. Les biens des enfants mineurs, non émancipés, entrent obligatoirement dans l’assiette de l’impôt sur la fortune de leurs parents.

Les biens professionnels sont, en principe, exonérés d'ISF sous réserve du respect de conditions relativement strictes qui s'apprécient au 1er janvier de l'année d'imposition. Les sociétés dont l'activité consiste en la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier ne peuvent pas constituer des biens professionnels. L'activité exercée doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les biens nécessaires à une activité exercée à titre individuel ont le caractère de biens professionnels. Cette activité doit être exercée à titre principal par le redevable, c'est-à-dire qu'elle doit constituer l'essentiel de ses activités économiques, ou à défaut qu'elle lui procure l'essentiel de ses revenus professionnels. S'agissant de titres de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), le détenteur des titres doit exercer une fonction de direction dans la société, percevoir une rémunération et détenir une participation minimum de 25 %. De plus, Les fonctions exercées doivent donner lieu à une rémunération normale et représenter plus de la moitié des revenus professionnels à raison desquels l'intéressé est soumis à l'impôt sur le revenu. Pour les actionnaires détenant des titres de société industrielle ou commerciale imposable à l’impôt sur les sociétés disposent d’un choix entre plusieurs régimes d’exonération, totale ou partielle pour l’ISF. Il est plus opportun de choisir un régime d'exonération à 75 % sans risques que de tenter d'en revendiquer un offrant 100 % mais dont une condition pourrait être contestée. Les contrôles de l'administration sont fréquents en la matière. Il est aussi parfois possible de cumuler plusieurs de ces régimes. Ainsi, l'exonération de 100 % pour les dirigeants au titre des biens professionnels est limitée à la valeur des seuls biens nécessaires à l'activité professionnelle. Mais pour les autres actifs que peut détenir la société (un immeuble de rapport par exemple), il peut être conclu en complément d'un pacte Dutreil qui offrira 75 % d'abattement sur la valeur de celui-ci. Toutefois, Le régime des salariés et mandataires sociaux peut parfois être revendiqué a posteriori et venir remplacer un autre régime devenu caduc. Ainsi, le dirigeant qui voit une remise en cause de l'exonération à 100 % prévue pour les biens professionnels, parce que sa rémunération est jugée anormale par l'administration, peut invoquer à la place l'exonération à 75 % pour les années redressées, s'il en remplissait les conditions. Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2012, les titres détenus par une même personne dans plusieurs sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent être désormais considérés comme un bien professionnel unique, sans que les activités de ces sociétés soient nécessairement similaires ou connexes et complémentaires. Cependant, dans cette situation, une rémunération normale dans chaque structure est requise même si le niveau de rémunération (seuil de 50 % des revenus professionnels) s'apprécie globalement.

2. Estimation de votre patrimoine

- Evaluation de vos actions : Pour les sociétés cotées, le marché financier sert utilement de référence. L'évaluation doit se faire en fonction soit du dernier cours connu avant le 1er janvier de l'année d'imposition soit de la moyenne des trente derniers cours connus précédant le 1er janvier. Pour procéder à l'évaluation de titres de sociétés non cotées, un certain nombre de méthodes seront en général confrontées. Pour les petites et moyennes entreprises, la technique de l'actif net réévalué est privilégiée. Il convient de retenir les postes d'actifs évalués à leur valeur vénale au 1er janvier et de déduire les postes du passif à l'exception des capitaux propres. Pour les sociétés plus importantes, l'évaluation combinera cette technique mathématique avec les méthodes économiques dites de rendement, de productivité, de cash-flow en fonction de la marge brute d'autofinancement, de survaleur avec le goodwill. Il est classiquement admis par la jurisprudence que la méthode de la comparaison fondée sur des critères objectifs et pertinents reste la méthode la plus appropriée.

- Bien évaluer vos biens immobiliers : En matière d'évaluation immobilière, les valeurs sont prioritairement déterminées par comparaison et l'administration détient l'énorme avantage de disposer de l'ensemble des ventes intervenues sur un type de bien et/ou un secteur donné. Fort de ce constat et pour les produits classiques (appartement ou maison, à titre de résidence principale ou secondaire), vous devrez, sauf exception, ne pas vous écarter des valeurs moyennes que recensent nombre de sites spécialisés (chambre des notaires, FNAIM, guide Foncia...). Dans certains cas, en revanche, vous devrez nécessairement vous départir de cette valeur moyenne. A la baisse, si votre bien nécessite de très gros travaux ou souffre d'un voisinage dévalorisant (nuisances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d'un hôpital ou d'un établissement industriel). Et revoir la valeur à la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence de vis-à-vis, front de mer, quartier très résidentiel) ou s'il dispose d'annexes ou d'accessoires hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis...). Le recours à la méthode dite de revalorisation d'une valeur antérieure ne pourra être retenu que pour les biens d'acquisition récente ou très récente. Au-delà de trois années, une telle approche est déconseillée sauf si vous disposez, comme dans les différents quartiers de Paris, d'une analyse fine de l'évolution du prix médian (source chambre des notaires). Pour les biens exceptionnels (châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels) par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l'accès à l'information plus difficile, le recours à un expert immobilier vous est vivement conseillé. Quant aux biens loués, sachez que l'administration privilégiera l'approche métrique ou méthode par comparaison directe avec des biens loués et qu'elle ne consentira à raisonner à partir du revenu que comme méthode de recoupement.

- Trois manières pour déterminer la valeur de vos meubles : les meubles destinés à l’usage et à l’ornement sont évalués, soit au regard d’une estimation contenue dans un inventaire détaillé notarié ou établie par le redevable et valable 3 ans, soit en retenant un forfait de 5 % calculé sur l’ensemble de l’actif brut du contribuable, soit au regard d’une évaluation globale déterminée par le contribuable en un seul chiffre sans qu’il soit besoin d’indiquer la nature et la valeur de chaque objet.

Malgré le respect des bonnes pratiques décrites ci-contre, si l’administration envisage de corriger les valeurs déclarées, voici les pièces à produire : Un reportage photographique, état des superficies utiles, montant des travaux entrepris ou à engager, les notes de conjoncture et statistiques sur les prix immobiliers, la consultation du fichier immobilier des notaires. Il ne faut pas hésiter  à vous faire représenter par un professionnel qui saura, au plan technique, évoquer les meilleurs arguments pour convaincre votre interlocuteur qui est également un professionnel documenté.

3. Réduire son impôt : 

Il vous est possible de réduire le montant de votre impôt en investissant dans une PME, soit directement, soit via des fonds FIP (fonds d'investissement de proximité) ou FCPI (fonds commun de placement dans l'innovation). Quel que soit votre choix, en direct ou via des fonds, vous obtiendrez une réduction égale à 50% des sommes investies en PME. La réduction maximale est de 45.000 euros (90.000 euros investis) pour l'investissement en direct et de 18.000 euros (36.000 euros versés) via un ou plusieurs fonds. Vous pouvez également réduire votre impôt par un don à une fondation reconnue d’utilité publique.

Voici tous les éléments et aides qu’il faut savoir pour bien remplir votre déclaration d’ISF.

Vous pouvez défiscaliser votre ISF avec des produits de défiscalisation ISF sur le site de KACIUS.

DISPOSITIF SCELLIER :

Décret n°2012-305 du 5 mars 2012 portant sur le niveau de performance énergétique globale et les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable dans le cadre d'un investissement en Loi Scellier 2012

Très attendu par les professionnels un décret  publié ce jour (1) détermine le niveau de performance énergétique globale et les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable

Performance énergétique

• Pour les constructions neuves, il s’agit de l'obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique » ;

• Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l'obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l'arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation », soit du respect d'au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté ministériel.

Pour les bâtiments existants (PC déposés à compter de 2012) un arrêté (2) définit les exigences de performance énergétique globale que doivent respecter les bâtiments existants pour satisfaire la condition de performance énergétiques.

Ces exigences portent sur :

• L'isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur ;

• Les fenêtres ;

• Le système de chauffage ;

• Le système de production d'eau chaude sanitaire.

Plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable

Les plafonds retenus par mètre carré de surface habitable sont les suivants (sans distinction pour la zone « A Bis ») :

Zone A et A Bis : 5.000€

Zone B1, DOM-COM et Nlle Calédonie : 4.000€

Zone B2 : 2.100€

 Zone C : 2.000€   

La surface habitable à prendre en compte s'entend de celle définie au troisième alinéa du a de l'article 2 duodecies. Pour les départements d'outre-mer, les collectivités d'outre-mer et la Nouvelle-Calédonie, la surface habitable à prendre en compte est celle prévue au III de l'article 46 AG terdecies.

(1) Décret n° 2012-305 du 5 mars 2012 fixant le niveau de performance énergétique globale et les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt des logements éligibles à la réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts

(2) Arrêté du 5 mars 2012 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement immobilier locatif prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts, pris en application de l'article 46 AZA octies de l'annexe III à ce code

Source : FMIL