2012 : Année noire pour le marché de l’immobilier neuf

L’immobilier a beau être considéré comme une valeur refuge, il n’a guère de chance d’échapper, en 2012, à un environnement économique dégradé.

Le marché français n'a pas suffisamment purgé ses excès lors de la crise de 2008. Après un redémarrage trop rapide de l'activité, qui n'a pas permis de régler le problème des prix surévalués, il présente aujourd'hui de vrais signes de fragilité. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Marc Pigeon, anticipe « une forte baisse, tant en nombre des ventes qu'en rythme de construction » en 2012. Il a dressé un bilan mitigé de l’année 2011. En effet, les ventes de logements neufs ont chuté de 11 % sur l’année, malgré une hausse de 5 % au 4e trimestre 2011 par rapport au 4e trimestre 2010 – en grande partie liée aux derniers effets du dispositif Scellier offrant un taux de réduction d’impôt de 22 % sur 9 ans en 2011, abaissé cette année à 13 %. Selon lui, les ventes de logements neufs devraient chuter de 15 à 20 % cette année par rapport à 2011, pour un nombre de ventes estimé entre 80.000 et 85.000 en 2012, contre 100.000 en 2011. De plus, le promoteur immobilier Nexity enfonce encore le clou en pronostiquant un recul des ventes dans le neuf de 20 à 30 % en 2013, par rapport à 2011. Conséquence : des mises en chantier inférieures à 330.000 prévues en 2013, contre 375.000 attendues en 2012 et 421.000 réalisées en 2011. Des chiffres très éloignés de l’objectif de 500.000 logements neufs par an visé par le gouvernement pour remédier à la crise du logement. Et ce ne sont pas les 30 % d’augmentation de droits à construire annoncés, le 29 janvier dernier, par Nicolas Sarkozy, qui devraient changer la donne.

Les raisons qui entrainent la chute de l’immobilier neuf sont diverses. « Plus de 80% des ménages n’ont pas les moyens de devenir propriétaires », souligne Alain Dinin, PDG de Nexity. De plus les aides fiscales ont fortement été rabotées cette année et l’une des conséquences est le fort recul des ventes en Scellier (diminution de 32% au 1^er semestre). D'autres incertitudes pèsent également sur le marché. L'évolution des taux d'intérêt, critère essentiel pour la bonne tenue de l'immobilier, devrait être moins favorable. Si les taux, qui ont déjà grimpé de 0,75% cette année -excluant, selon Empruntis, 15% d'acheteurs-, poursuivent leur ascension, le marché pourrait totalement se bloquer. "Il existe encore une capacité d'absorption de 1% supplémentaire. Au-delà, ce sera très compliqué", analyse Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier résidentiel. 

Pour tous les professionnels, l'affaire semble entendue: les volumes et les prix vont certainement baisser dans les mois à venir. Mais bien malin celui qui peut estimer l'ampleur de la correction. Va-t-on assister, une fois de plus, à "un atterrissage en douceur", comme le pense Bernard Cadeau ? Dans ce cas, le recul des volumes entraînerait une baisse de 5 à 10% des prix, laquelle permettrait de faire revenir les acheteurs et donc de relancer les transactions. Ou alors, morosité économique oblige, la pierre pourrait être contrainte, cette fois-ci, de purger davantage ses hausses injustifiées. Aujourd'hui, ce second scénario semble tout à fait plausible. Car les menaces s'accumulent. D'abord, les aides gouvernementales, qui soutiennent vigoureusement l'immobilier depuis de nombreuses années, sont appelées à fondre: à la recherche d'économies pour réduire le déficit, le gouvernement va être obligé de tailler dans les niches fiscales. Ce que craignent encore davantage les professionnels, c'est le durcissement -très probable- des conditions d'octroi des prêts, "un vrai sujet de préoccupation", insiste Michel Mouillart, professeur à la faculté de Nanterre. Les banques, en mal de fonds propres, pourraient en effet fermer le robinet du crédit. C'est déjà parfois le cas: certains agents immobiliers ont été récemment confrontés à des refus de dossiers concernant des clients pourtant solvables.

L'immobilier répond à un besoin de sécurisation et reste souvent le dernier rempart face à l'adversité.